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Eurozona, il mercato immobiliare riprende

«Nel 2021, il volume di investimenti negli stabili commerciali in Europa è aumentato del 19%, raggiungendo i 256 miliardi di euro». Il commento di Virginie Wallut

Eurozona, il mercato immobiliare riprende

Il mercato immobiliare europeo ha avuto una forte ripresa nel 2021, con i valori di fine anno più vicini ai livelli pre-crisi. Due asset class in particolare, si distinguono nettamente: gli immobili per uffici, specialmente in Francia e Germania, e la logistica, con volumi di investimento che significativamente aumentati. Nonostante un’accelerazione verso la fine dell’anno e 11 miliardi di euro in investimenti nel quarto trimestre, il mercato degli investimenti real estate in Francia è ancora in ritardo dell’8% rispetto al 2020; soprattutto a causa del fatto che gli investitori sono diventati più selettivi.

«Sia gli investitori che i locatari preferiscono asset di nuova generazione, situati in zone centrali, flessibili, ben serviti ed efficienti dal punto di vista energetico», commenta Virginie Wallut, director of Real Estate Research and Sustainable Investment di La Française Real Estate Managers (nella foto a lato). «Questa tendenza intensificherà la polarizzazione del mercato immobiliare, e dovremmo aspettarci maggiori sfitti nelle zone suburbane. Si osserva anche un’altra tendenza. Gli investitori puntano a diversificare i propri portafogli real estate per mezzo di investimenti in segmenti immobiliari con caratteristiche difensive come gli alloggi gestiti (per studenti e per anziani) e strutture sanitarie situate in zone centrali. Tuttavia, visto lo squilibrio strutturale tra domanda e offerta, si trovano di fronte a una disponibilità limitata».

«Nel 2021», prosegue, «il volume di investimenti negli immobili commerciali in Europa è aumentato del 19%, raggiungendo i 256 miliardi di euro. Gli uffici, specialmente in Francia e Germania, sono il grande vincitore, con 111 miliardi di euro investiti. La logistica ammonta al 24% degli investimenti nello scorso anno e, per la prima volta, segue da vicino l’immobiliare per uffici nel Regno Unito. I segmenti alternativi, comprese le strutture sanitarie, le residenze gestite… hanno sofferto della mancanza di offerta. Vale la pena notare che i volumi di investimento in Europa sono molto differenti. I mercati del Regno Unito e della Svezia registrano una crescita significativa, mentre Francia e Belgio sono indietro rispetto ai volumi del 2020. Il capitale estero, specialmente dagli USA, continua ad alimentare il mercato europeo e rappresenta il 50% del capitale investito nel 2021».

In un contesto di condizioni di finanziamento favorevoli e bassi tassi risk-free, il real estate ha mantenuto il suo status di asset class rifugio. Nel 2021 i rendimenti per gli immobili di ottima qualità si sono ridotti vista la carenza di offerta e l’alta domanda dei locatari per proprietà ad uso uffici situate in zone centrali. I rendimenti per gli immobili di ottima qualità destinati agli uffici sono al di sotto del 3% a Parigi e nelle maggiori città tedesche, tra il 3% e il 3,5% ad Amsterdam, Londra, Madrid e Bruxelles. A seguito della Brexit, nel Regno Unito i rendimenti per gli immobili di ottima qualità rimangono più alti rispetto alle altre capitali europee. Tuttavia, una ripresa economica più forte del previsto e un rinnovato interesse degli investitori potrebbero tradursi in una correzione del mercato. I nuovi standard di rendimento energetico e le richieste di posizioni centrali esercitano pressioni al rialzo sui rendimenti degli asset obsoleti e a scarsa efficienza energetica, specialmente nelle periferie urbane.

«Nonostante l’ampio sviluppo del lavoro da casa, i cui effetti dovrebbero essere parzialmente compensati dalla ripresa economica e da un mercato del lavoro solido, l’occupazione si è ripresa in maniera robusta nel 2021», spiega Wallut. «La domanda è sostenuta specialmente dai settori della tecnologia, dell’industria, delle life-sciences e dell’energia. Nel complesso, l’occupazione del mercato degli uffici nel 2021 è aumentata del 31%, ancora indietro del 20% rispetto a quella del 2019. I locatari continuano a preferire gli asset in posizioni centrali e “di nuova generazione”, come evidenzia l’aumento del 42% nell’occupazione. La conversione di vecchi edifici per uffici in proprietà residenziali ha contribuito a controllare la disponibilità, che, anche se alta, rimane inferiore ai livelli pre-crisi. La maggior parte della disponibilità ruota intorno ad asset secondari che non sono in posizione centrale, né rispondono a standard tecnici o di sostenibilità».

I tassi medi di sfitto celano discrepanze significative tra mercati primari e secondari. Per esempio a Francoforte, il tasso medio di sfitto è stato dell’8,6% nel 2021, solo del 6% nelle zone centrali e raggiunge il 15% in alcuni mercati secondari. Lo scorso anno in Europa gli affitti di immobili di prima qualità sono aumentati. «La forte domanda per asset di qualità ha posto ulteriore pressione sugli affitti e ha contribuito indirettamente ad accelerare la polarizzazione del mercato degli uffici», dice l’esperta. «Visti i bassi tassi di sfitto nelle città tedesche, dovremmo aspettarci una revisione al rialzo degli affitti. Al contrario, Madrid e Milano hanno visto i valori locativi scendere nel 2021 per via dell’offerta eccessiva. In tutti i mercati europei sono aumentati gli incentivi, sia al momento di firmare nuovi contratti d’affitto sia quando si negozia il rinnovo o l’estensione di affitti esistenti. Il gap tra i valori d’affitto nominali e quelli economici si sta ampliando».

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