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Le aste vanno deserte, perso il 29%
del valore degli immobili

Lo Scenario aste immobiliari di Reviva rivela che il patrimonio immobiliare all’asta italiano nel 2019 si è svalutato di 3,4 miliardi di euro. Licenza: "Il settore ha bisogno di strategie basate sui big data"

Le aste vanno deserte, perso il 29% del valore degli immobili

In Italia, solo nel 2019, il patrimonio immobiliare all’asta si è svalutato di 3,4 miliardi di euro a fronte di un valore complessivo pari a 18 miliardi di euro. Sono stati 160.594 gli immobili messi all’asta nel corso del 2019. Per un numero totale di 254.649 aste. A causa delle numerose andate deserte, gli immobili si sono svalutati mediamente del 29% nel corso dell'anno.

È quanto emerge dallo Scenario aste immobiliari 2019, analisi realizzata da Reviva, azienda italiana che si occupa di vivacizzazione delle aste immobiliari attraverso l'intelligenza artificiale e marketing esperienziale per abbattere i rischi e prevedere i valori degli immobili, evitando che le aste vadano deserte. 

Forte di un obiettivo ben delineato, ovvero fornire un’analisi estremamente precisa del mercato delle aste immobiliari in Italia, lo Scenario aste immobiliari 2019 di Reviva si propone come strumento utile a servicer, banche, investor e più in generale a tutti i soggetti che operano nel mercato delle aste immobiliari. Un’indagine con cui poter analizzare, valutare e dare un contesto preciso al portafoglio immobiliare presente in Italia.

“Con questa analisi sulle aste intendiamo alzare il sipario e far emergere per la prima volta e con chiarezza le informazioni sconosciute e mai studiate del settore, che negli anni ha sempre sofferto di reportistiche i dati approssimative e incomplete”, spiega Giulio Licenza (in foto) cbdo e co-founder di Reviva. “La nostra ambizione è rendere Scenario aste 2019 un punto di riferimento imprescindibile per chi si appresta a studiare il mercato delle aste immobiliari.”

Dall’analisi alla normalizzazione dei dati del portale delle vendite pubbliche. L’analisi contenuta all’interno dello Scenario aste immobiliari 2019, realizzata con il patrocinio dell'Osservatorio T S.E.I. (tavola di studio delle esecuzioni immobiliari), è la prima che si basa esclusivamente sui dati del Portale delle Vendite Pubbliche (PVP). Si tratta del portale dove confluisce obbligatoriamente  la pubblicità legale di tutte le aste immobiliari bandite in Italia, sia riguardanti le esecuzioni immobiliari sia le procedure concorsuali. 

L’analisi dei soli dati del PVP dà quindi la certezza di aver raccolto tutte le aste bandite in Italia e, allo stesso tempo, esclude potenziali errori dovuti alla doppia analisi di portali autorizzati alla pubblicità legale: cosa che potrebbe creare aste duplicate o sovrascrizioni errate e potenzialmente contribuire a incorrere in errori nella stesura di un report di indagine.

“La complessità nella realizzazione di Scenario aste immobiliari 2019 non sta tanto nella raccolta dei dati, quanto nella loro normalizzazione svolta dai nostri data scientists”, dice Giulio Licenza. “Ovvero il lavoro necessario per rendere ogni asta univoca, ricondurne di più alla stessa procedura, classificare le innumerevoli tipologie di immobili in asset class, unire i tribunali o le procedure, ecc. Un lavoro reso necessario dalla naturale diversità dei dati reperiti anche se presi dalla stessa fonte”

Un’indagine svolta dal team date science di Reviva che, attraverso i big data, ha attuato un processo di normalizzazione che ha permesso di evitare la riproduzione di duplicati, ottenendo così dei valori estremamente precisi. Importante è anche l’aspetto qualitativo dei dati analizzati.

La relazione infatti, a differenza delle precedenti pubblicazioni a riguardo, ha un taglio volutamente immobiliare, non quindi orientato alle procedure di vendita giudiziaria. Analizza infatti gli immobili in asta situati su regioni e province anziché occuparsi dei tribunali che li hanno in carico e analizza l'offerta minima a cui gli immobili sono posti in asta (che è a tutti gli effetti il prezzo) anziché il prezzo base d'asta, che è ormai una mera formalità in disuso. Differenze importanti, che permettono a chi legge il report di comprendere meglio il mercato immobiliare in cui si trova un immobile in asta.

Una fotografia chiara del mercato. Sono stati 160.594 i lotti (prevalentemente singoli immobili o complessi immobiliari venduti in blocco) messi all’asta nel corso del 2019. Un dato che va ben distinto da quello relativo al numero complessivo di aste avvenute in Italia, intese come esperimenti di vendita di lotti, che ammonta a 254.649. 

“Questa tra aste e lotti è una distinzione fondamentale, che rafforza ulteriormente l’alto livello di affidabilità della relazione annuale che abbiamo realizzato, per quanto concerne la rappresentazione e l’analisi dei dati sulle aste immobiliari svoltesi in Italia nel 2019", sottolinea il co-founder di Reviva. “In passato, infatti, spesso i due differenti dati sono stati confusi o trattati superficialmente, con il risultato di restituire un quadro ancora troppo poco chiaro e preciso del mercato.”

Per quel che riguarda i 160.594 lotti all’asta, si evince che  il 56% sono residenziali, il 34% non residenziali e il 10% sono terreni. Nello specifico, con riferimento alle motivazioni della messa in vendita all’asta, il 76% dei lotti è coinvolto in procedure esecutive, il 22% in procedure concorsuali (fallimenti e concordati preventivi) e il 2% arriva da altre procedure di liquidazione. Infine, nel corso del 2019 il 59% dei lotti è andato in asta una singola volta, sintomo di una complessiva lentezza delle procedure di vendita. Queste prevedono infatti, in caso di mancata vendita del lotto, che quest’ultimo venga rimesso all’asta a un prezzo svalutato ulteriormente rispetto al suo valore effettivo e solo dopo che sia trascorso un periodo minimo di sei mesi. 

Nel corso del 2019, a fronte del valore complessivo di 18 miliardi di euro (considerando l’offerta minima) a cui i lotti sono stati posti in vendita, la svalutazione del valore degli immobili dovuta alle aste deserte è stata complessivamente di 3,4 miliardi di euro. Scendendo nel dettaglio, la svalutazione media di un lotto posto più volte in asta è stata del 29%. Le cause di questo fenomeno sono da rinvenirsi soprattutto nella scarsa partecipazione alle aste immobiliari, ammantate ancora da un pesante velo di scetticismo da parte dei potenziali compratori, che faticano a considerare questo genere di acquisto come una valida alternativa offerta dal mercato immobiliare. 

“Seppur meno rispetto al passato, ancora oggi permane questa diffidenza nei confronti delle aste immobiliari, causata sicuramente da un sistema burocratico e poco accessibile che non invoglia, bensì respinge, potenziali acquirenti a causa delle sue procedure ostiche”, aggiunge Licenza.

Le aste immobiliari del 2019: una panoramica geografica. Con i suoi 7.327 lotti è Roma la provincia con il maggior numero di immobili all’asta, seguita da Milano con 6.746 e infine Bergamo con 5.081 lotti. Risulta invece essere Oristano la provincia con il minor numero di immobili all’asta, con solo 166 lotti. 

Dall’analisi, inoltre, emergono profonde differenze di prezzo tra i lotti del nord Italia rispetto a quelli del sud. Ad esempio, mediamente i lotti in vendita ad un prezzo più alto sono gli immobili non residenziali siti in Friuli Venezia Giulia, dove l’offerta minima media è di 526.813 euro mentre quelli a un prezzo più basso sono i terreni in Basilicata, per i quali l’offerta minima media è di 35.915 euro.

Sempre nel 2019 è stata di 100,10 euro l’asta con il prezzo più basso e che ha avuto come oggetto di vendita una quota di terreno in provincia di Palermo mentre, al contrario, l’asta con il prezzo più alto, che ammontava a 42.290.000 euro,  ha riguardato un albergo a Roma.

I lotti residenziali, quelli che in Italia tendenzialmente vanno per la maggiore, sono stati posti in vendita mediamente a 76.525 euro. Nello specifico, quelli mediamente più costosi si trovavano in Trentino Alto Adige a 125.981 euro e quelli più economici in Calabria a 45.146 euro.

Prospettive per il futuro: tecnologia e innovazione le chiavi per potenziare il settore. “Lo stiamo vivendo tutti: l'emergenza Covid-19 ci ha obbligati a un passo avanti verso la tecnologia e a trovare nuove soluzioni a vecchi problemi, facendocene apprezzare i benefici.  È necessario un passo in avanti in tal senso anche in questo mercato”, commenta Ivano De Natale ceo e co-founder di Reviva.

A distanza di oltre due anni, le aste che hanno previsto anche la partecipazione telematica sono state complessivamente il 39%, di cui il 26% in modalità mista telematica e analogica. Si tratta di un sintomo che il sistema digitalizzato non convince ancora, in primis, gli organi di vendita e in secondo luogo i partecipanti. 

La prossima sfida da vincere è quella di rendere il mercato delle aste immobiliari maggiormente “di tendenza” e attrattivo per i potenziali acquirenti. Più in generale bisogna snellire una burocrazia complessa che allontana chi è alla ricerca di un immobile e che rende ancora oggi il mercato delle aste un settore frequentato in prevalenza dagli addetti ai lavori. 

“Questo processo innovativo deve coinvolgere sia il sistema sia le singole aziende che operano nel settore”, conclude Giulio Licenza. “Reviva, con questa puntuale analisi dello scenario delle aste immobiliari, vuole schierarsi in prima linea per portare maggiore attenzione e consapevolezza su questo mercato. È proprio l’analisi dei big data che ci guida a vivacizzare le aste immobiliari che ottengono poi le migliori performance del mercato; sono i dati e l’intelligenza artificiale a guidare il processo, uniti poi al marketing esperienziale".

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