L'osservatorio Immobiliare 2020 di Nomisma

Locazioni e vendite, a Milano
le zone di pregio soffrono di più

La pandemia sta colpendo il real estate italiano e il mercato del capoluogo lombardo ne è la prova. La flessione riguarda in particolare le locazioni degli immobili residenziali, che nelle aree più ambite raggiunge il -2,1%. Soffrono anche uffici e spazi commerciali

real estate residenziale

A Milano in questa prima parte dell’anno contrassegnata dalla pandemia da Covid-19, il mercato milanese è stato investito da una decisa contrazione delle compravendite, dall’indebolimento della domanda e da una leggera contrazione dei prezzi. Lo shock di domanda e offerta indotto dalla pandemia ha colpito con modalità analoghe sia il segmento residenziale, sia il segmento degli immobili per l’impresa. È quanto emerge dall’analisi, ripresa da Adnkronos, del secondo Osservatorio Immobiliare 2020 di Nomisma

Il mercato immobiliare residenziale che aveva chiuso il 2019 con un +3% annuo dei prezzi nel primo semestre 2020 ha registrato una leggera flessione dei prezzi (-0,4% su base semestrale). A ridursi di più sono i canoni (-0,9%) rispetto alle compravendite. Il calo e interessa in particolare le zone di pregio dove si registra un -2,1% su base semestrale rispetto alle periferie, dove il prezzo delle locazioni cala del 1,4%.

Il lockdown ha causato un allungamento dei tempi di vendita e di locazione (3,3 mesi per la vendita che si sommano ai 3,9 mesi pre lockdown e 3,1 mesi per la locazione da sommare ai 2 mesi pre pandemia). Lo sconto praticato sul prezzo per gli immobili in vendita si attesta all’8,5%, mentre i rendimenti lordi da locazione al 4,9%.

Milano raccoglie da tempo la fetta più importante degli investimenti nell'immobiliare commerciale e per imprese con il 70% dell'intero mercato nazionale. È proprio il comparto non residenziale a subire la battuta d'arresto più forte nel primo trimestre 2020 con la perdita di importanti quote di mercato. "In particolare, gli operatori hanno segnalato un calo della domanda di uffici e negozi, sia destinati all’acquisto che alla locazione, mentre l’offerta si è mantenuta stazionaria", scrive Nomisma nel suo studio.

Il mercato degli uffici vede i suoi prezzi in flessione con un -0,4% su base semestrale. çe locazioni, invece, sono al centro di rinegoziazione dei canoni che, secondo la società di ricerche sono destinate ad aumentare a causa della drastica riduzione di liquidità a dispsozione dei locatari. 

La poca disponibilità di denaro sta causando un incremento anche delle morosità e inesigibilità dei canoni. A questo si aggiunge l'imposizione del lavoro da casa per i dipendenti che sta riducendo la necessità di spazi adibiti a ufficio.  

I locali commerciali sono invece interessati da un lento processo di ritorno alle unità di vendita di prossimità. Minori metrature e aumento dell'e-commerce stanno impattando sull'offerta. Il fenomeno per il momento non intacca i prezzi nelle aree centrali della città che registrano un lieve incremento del 0,2%. Come nel caso del residenziale, la flessione interessa invece le locazioni, con una media cittadina che si attesta sul -0,6%.

Anche i canoni si ridimensionano, ma a tassi molto contenuti (-0,3%) che potrebbero crescere di intensità nel secondo semestre dell’anno a causa dell’inasprimento delle difficoltà economiche di famiglie e imprese. Nei prossimi sei mesi è prevista una nuova flessione dei valori di mercato a seguito di un adeguamento delle aspettative di realizzo della parte offerente, dopo un primo semestre in cui è prevalsa una posizione di rigidità.

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