Immobiliare

Le metropoli occidentali cambiano pelle

La trasformazione prevede lo sviluppo delle periferie e un nuovo concetto di abitazione residenziale. Ma tutte le aree del real estate saranno sconvolte. E il settore continuerà ad attirare flussi di capitale di investitori in cerca di un rendimento reale positivo

Le metropoli occidentali cambiano pelle

Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate and Co-Chief Executive Officer di Pictet Alternative Advisors

Complici l’alta tassazione di alcune aree metropolitane, ma soprattutto il lockdown e la violenza che si è scatenata nelle strade da alcune settimane, ogni giorno mille americani abbandonano New York e le città del New Jersey e del Connecticut e si trasferiscono in Florida. La migrazione verso il Sunshine State ha gonfiato le quotazioni degli immobili con vendite più che raddoppiate dopo la pandemia (nella contea di Palm Beach i nuovi contratti immobiliari da oltre un milione di dollari hanno registrato un aumento del 268% rispetto allo scorso anno). Gli esperti sostengono che questo flusso di nuovi residenti non si fermerà per il timore una seconda ondata di COVID-19. Contemporaneamente la City di Londra si è svuotata, con solo il 20% delle persone tornate in ufficio e il resto che svolge a casa il suo lavoro senza alcuna voglia di rientrare. In lockdown anche tutto l’indotto rappresentato da ristoranti, pub e negozi.

Ma che cosa sta succedendo alle metropoli occidentali? “Tutte le aree del real estate saranno travolte da un’ondata di cambiamenti”, esordisce Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate and Co-Chief Executive Officer di Pictet Alternative Advisors. E non sono cambiamenti che riguardano semplicemente il settore immobiliare. Attualmente i centri urbani producono circa l’80% del Pil mondiale, una quota che probabilmente continuerà a crescere. “La pandemia di Covid-19 trasformerà il modo di costruire le città, nonché le abitudini di vita e di lavoro dei suoi abitanti”, conferma Kohalmi. Che aggiunge: “Per trarre il meglio dalla recessione in atto, dobbiamo considerarla come un’opportunità per risolvere le problematiche che da tempo affliggono l’ambiente urbano”.

Ma in quale direzione avverrà il cambiamento delle metropoli? Prendiamo per esempio il settore retail. Come spiega lo strategist, dopo la pandemia i negozi tradizionali, che erano già in affanno, diminuiranno. In aprile, a causa del lockdown, il traffico di clienti nei punti vendita del Regno Unito è sceso dell’85%, mentre le vendite online hanno registrato un’impennata del 58% e rappresentano ora il 70% delle vendite di prodotti non alimentari, un livello record. “Tale trend è in parte temporaneo, ma la tendenza generale è stata fortemente accelerata dalla pandemia – spiega Kohalmi - Sopravviveranno alla rivoluzione digitale i negozi situati in località gettonate che offrono esperienze particolari e attività ricreative, mentre i valori locativi saranno oggetto di pressioni, in quanto più spazi saranno utilizzati per lo stoccaggio e la logistica delle merci vendute online”.

Neppure il segmento residenziale sarà risparmiato da questa ondata di cambiamenti. Con il tempo, l’esigenza di lavorare da casa alimenterà la richiesta di spazi professionali interni alle abitazioni. Sarà quindi necessaria una progettazione adeguata che garantisca più spazio e luce. “In futuro, negli annunci immobiliari il numero di postazioni di lavoro potrebbe acquistare la stessa importanza del numero di camere da letto – dice lo strategist - Inoltre le periferie evidenzieranno un’ulteriore crescita, poiché le famiglie con bambini piccoli potrebbero scegliere di trasferirsi nei sobborghi urbani, soprattutto se il lavoro flessibile prenderà piede e non sarà quindi più necessario affrontare ogni giorno lunghi tragitti per recarsi in ufficio”.

Ad avere la meglio nell’era post-Covid saranno verosimilmente i centri dati, ormai nelle mire degli investitori, come pure i centri medici, le strutture sportive e altri centri benessere, e anche le strutture per la logistica last mile dovrebbero prosperare, alla luce del crescente ricorso allo shopping online. Insomma, tutte le aree del real estate saranno travolte da un’ondata di cambiamenti. “La trasformazione richiederà molto lavoro, dato che in Europa il 70% degli edifici ha oltre 20 anni”, dice Kohalmi. Che conclude: “Nel quadro di tassi di interesse e rendimenti obbligazionari molto contenuti o negativi, il real estate continuerà ad attirare sostanziali flussi di capitale di investitori in cerca di un rendimento reale positivo”.

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