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Real estate

Covivio, risultati solidi e prospettive incoraggianti

Segnali positivi per le locazioni: negli immobili a uso ufficio in Europa ci sono 64.000 m² di nuovi contratti di locazione firmati e rinnovati. Per gli hotel c’è una progressiva uscita dalla crisi prevista nella seconda metà dell'anno dopo un primo trimestre penalizzato dalle restrizioni

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Nel settore degli immobili a uso ufficio, il mercato degli affitti è stato penalizzato dalle continue restrizioni, che hanno causato un rallentamento nelle decisioni commerciali, in particolare per le grandi superfici: è quanto riporta Covivio. Le trattative di locazione hanno comunque accelerato e dall'inizio di marzo sono aumentate le visite, fattore che suggerisce un maggior dinamismo per la seconda metà dell'anno.

Nell'Île-de-France sono stati locati 327.400 m², valore non lontano da quello del primo trimestre del 2020 (-4% escludendo l'operazione eccezionale di Total per 130.000 m² nella torre Link). Sul fronte degli investimenti, con 3,6 miliardi di euro investiti, i volumi sono significativamente superiori (del 40%) alla media decennale e confermano l'interesse degli investitori per questa asset class (-27% rispetto a un 1° trimestre 2020 colpito più tardi dalla crisi). Infatti, rispetto alla fine del 2020 i prezzi sono aumentati in media del 3%, a Parigi (+2%), nell'area Croissant Ouest (+7%) e della Première Couronne (+5%).

Nelle 6 grandi città tedesche, la domanda ha tenuto bene (-3% su base annua a 653.500 m²). Berlino, Amburgo e Francoforte sono addirittura in crescita, rispettivamente del 19%, 34% e 7% in confronto al primo trimestre 2020. Il tasso di sfitto rimane quindi a un livello basso, in media del 3,8%, di cui 2,1% a Berlino, 3,5% ad Amburgo e Monaco e 6,5% a Francoforte e Düsseldorf.

A Milano, il primo trimestre è stato incoraggiante con 70.000 m² di domanda collocata, in linea con il primo trimestre del 2020 (esclusa l’operazione eccezionale Saipem per 41.000 m² a Santa Giulia, alle porte di Milano).

In questo contesto, Covivio ha firmato 64.000 m² di nuove locazioni (23.000 m²) e rinnovi (41.000 m²) in Francia, Italia e Germania. I tenant sono particolarmente interessati ai progetti di sviluppo. Covivio sostiene la crescita del gruppo OnePoint, che è già un tenant partner in due siti a Parigi e Bordeaux, con la firma di  un contratto di prelocazione per 12 anni su 9.067 m² di un nuovo sviluppo a Bordeaux (Jardin de l'Ars). Questo progetto punta a costruire, entro il 2024, 19.200 m² nella zona Euratlantique, nelle immediate vicinanze della stazione ferroviaria di Saint-Jean, ora prelocati al 50%. Inoltre, alla torre Silex² nel CBD di Lione, 1.150 m² sono stati prelocati, portando al 58% il tasso di pre-letting dell'edificio, che sarà consegnato alla fine di giugno. Infine, nelle prossime settimane dovrebbero concludersi delle trattative in fase avanzata per il pre-letting di nuove superfici a Parigi e Milano.

Nel portafoglio operativo, Covivio ha completato la commercializzazione del suo edificio Carré Suffren a Parigi, vicino alla Torre Eiffel, con 2.800 m² di nuove locazioni a seguito di un programma di riqualificazione delle aree comuni e dello spazio ristorante. A Milano, la dinamica è molto positiva. Sono stati firmati diversi nuovi contratti di locazione per un totale di 4.000 m², di cui 2.100 m² nelle Torri Garibaldi, con un aumento medio del canone di locazione del 22%. Infine, in Germania, l’attività è in ripresa da alcune settimane, con 3.000 m² locati nell'edificio Zeughaus ad Amburgo.

Covivio ha anche concordato con Eiffage il rinnovo dei contratti di locazione del campus (33.270 m²) a Vélizy, che è ora locato per 10 anni, fino alla fine del 2030. Con questo impegno, a canone invariato, Eiffage prolunga la presenza della sua sede in quest’area.

L'attività degli immobili residenziali in Germania continua a essere orientata positivamente. Il 15 aprile, la Corte federale di Karlsruhe ha annullato la norma di Berlino (Mietendeckel) che ha avuto un impatto controproducente sull'offerta di residenze (-57,5% secondo l'istituto economico DIW). Questa sentenza consentirà al mercato immobiliare di Berlino di riprendersi. Covivio applicherà il canone di mercato come definito dai contratti di locazione e valuterà singolarmente la situazione di ogni inquilino in caso di difficoltà. Le altre sedi del gruppo (Renania settentrionale-Vestfalia, Amburgo, ma anche Dresda e Lipsia) beneficiano della rinegoziazione positiva (incremento del canone dal 10% al 15% in media al momento del trasferimento) e dei programmi di capex realizzati negli ultimi anni.

Nel settore Hotel, come previsto, le restrizioni e i lockdown in Europa hanno pesato sull'attività nel primo trimestre. Si ricorda che il primo trimestre del 2020 aveva goduto di 2 mesi di buona attività prima dell’introduzione delle restrizioni a marzo. Alla fine di febbraio 2021, il RevPar in Europa ha registrato un calo del -83,5% rispetto allo stesso periodo del 2019. In questo contesto, la Francia ha tenuto leggermente meglio, con un -68%, grazie a restrizioni meno severe nel primo trimestre e a una clientela domestica più ampia.

Dopo la prima metà dell'anno, l'accelerazione delle campagne di vaccinazione in Europa e i primi annunci di piani di allentamento delle restrizioni, in particolare nel Regno Unito, con la riapertura di hotel e ristoranti prevista per metà maggio, suggeriscono una possibile ripresa delle attività. A questo proposito, il significativo rimbalzo dei tassi di occupazione degli hotel in Cina e negli Stati Uniti mostra la possibilità di una rapida ripresa del settore Hotel una volta risolta la crisi sanitaria.

In questo contesto, Covivio può contare su una solida base di tenant partner, con tasso di riscossione degli affitti alberghieri dell'88% (73% compresi i differimenti del canone di locazione).

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