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Rischio idiosincratico nel settore immobiliare cinese, cosa significa per il mercato immobiliare e le banche?

"Guardando oltre l'orizzonte ciclico di 12 mesi, diversi fattori dovrebbero fornire una certa attenuazione del rischio al ribasso per il settore immobiliare". Il commento di Stephen Chang

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"Ci aspettiamo che il governo cinese mantenga politiche immobiliari rigide che impongano un maggiore controllo sulla crescita del debito totale degli sviluppatori, sull'esposizione delle banche al settore immobiliare e - attraverso il sistema centralizzato di aste di terreni - sul prezzo dei terreni". Il commento di Stephen Chang, portfolio manager e gestore Pimco Gis Asia Strategic Interest Bond Fund, di Pimco

Inoltre, con la pandemia che continua a creare incertezza e una ripresa economica più lenta, la domanda di alloggi si è ammorbidita. Nonostante la robusta crescita delle vendite nel primo semestre, crediamo che le prospettive saranno difficili nei prossimi sei mesi.

Tuttavia, non ci aspettiamo un rischio sistemico nel settore immobiliare cinese. Il settore immobiliare contribuisce direttamente al 10%-15% della crescita complessiva del Pil cinese, rendendolo sistematicamente importante per l'economia cinese. Inoltre, la maggior parte dei governi locali fanno affidamento sul mercato immobiliare come principale fonte di reddito.

Detto questo, il settore dello sviluppo immobiliare è un mercato frammentato con più di 20.000 operatori e ci aspettiamo anche che il governo attui misure selettive di alleggerimento per ripristinare la fiducia degli acquirenti di case al fine di stabilizzare le vendite di proprietà e terreni a livello nazionale, se necessario. Anche se potremmo vedere più default nel settore, ci aspettiamo che siano di natura più idiosincratica e non prevediamo un rischio di contagio diffuso.

Guardando oltre l'orizzonte ciclico di 12 mesi, diversi fattori dovrebbero fornire una certa attenuazione del rischio al ribasso per il settore immobiliare. I progressi verso l'urbanizzazione continuano a creare una domanda fondamentale a lungo termine di abitazioni. Inoltre, il rapporto prestito-valore (LTV) per il settore residenziale è relativamente basso in Cina rispetto alla maggior parte dei paesi sviluppati. Con l'attuale politica monetaria e immobiliare restrittiva, il governo ha un margine significativo per allentare questi parametri.

Immobili in Cina: le implicazioni dell'investimento La nostra esposizione immobiliare in Cina continua a concentrarsi su sviluppatori più resistenti che difficilmente subiranno pressioni di rifinanziamento nei prossimi sei-nove mesi. Riteniamo che questo orientamento sia prudente, dato che l'accesso ai mercati dei capitali è diventato ancora più limitato. Rimaniamo cauti per quanto riguarda le società più piccole che si concentrano sulle aree rurali, così come quelle più vulnerabili a una continuazione della stretta normativa.

Alla luce dei recenti sviluppi, stiamo monitorando da vicino diversi indicatori che potrebbero darci fiducia per considerare un aumento dell'esposizione al settore. Dati macroeconomici più deboli, come la spesa per le vacanze della settimana d’oro, i dati sugli investimenti fissi nelle abitazioni o i dati sui consumi potrebbero indicare la probabilità di un maggiore sostegno del governo al settore. Questo potrebbe includere un allentamento delle quote dei mutui, o l'aumento dell'accesso degli sviluppatori al mercato obbligazionario onshore.

Dal nostro punto di vista, una ricerca bottom-up approfondita e una selezione prudente del credito rimangono cruciali per gli investitori del settore. Le misure politiche del governo e i rischi idiosincratici creeranno volatilità a breve termine e determineranno divergenze di performance tra gli sviluppatori.

Stress test sul settore bancario: Rischio sistemico improbabile Man mano che gli eventi idiosincratici delle società immobiliari hanno fatto notizia, gli investitori si sono preoccupati sempre più dei potenziali effetti di ricaduta, in particolare per le banche cinesi.

Abbiamo condotto degli stress test per valutare le implicazioni dirette e indirette per il settore bancario cinese, osservando che le banche globali hanno generalmente partecipazioni irrilevanti nei prestiti immobiliari cinesi e quindi è probabile che siano influenzate solo indirettamente dai più ampi sviluppi macro della Cina, piuttosto che direttamente dal settore immobiliare.

Tre domande chiave nel nostro quadro di stress test includono:

- Quanto male può andare il settore immobiliare? Basandoci sul rapporto liquidità/debito a breve termine degli sviluppatori quotati al primo semestre del 2021, abbiamo analizzato il potenziale di passaggio dei prestiti allo stato di non performing (NPL) in uno scenario di tail-risk, tenendo conto della direzione della politica governativa.

- Quanto sono esposte le banche al settore immobiliare? La nostra analisi approfondita ha valutato le esposizioni delle banche ai promotori immobiliari attraverso i prestiti e altre voci di bilancio e fuori bilancio.

- Quanto buffer hanno le banche per assorbire lo shock del credito? Sulla base delle ipotesi di cui sopra, stimiamo che le metriche del Common Equity Tier 1 (CET1) e del capital adequacy ratio (CAR) per il settore sarebbero ancora al di sopra dei requisiti normativi anche nel nostro scenario di stress.

Inoltre, crediamo che la distribuzione delle perdite non sarà uniforme, con alcune banche di medie dimensioni e regionali sottoposte a maggiore pressione rispetto alle banche più grandi. Nel complesso, mentre un ulteriore deterioramento tra gli sviluppatori immobiliari, se non contenuto, darebbe sicuramente luogo a un aumento degli NPL e peserebbe negativamente sugli utili delle banche, pensiamo che non sarebbe probabilmente un problema sistemico ma più un colpo alla redditività.

Solo il 6%-7% dei prestiti diretti delle banche cinesi riguarda gli sviluppatori, e le banche hanno costruito sostanziali riserve per le perdite sui prestiti negli ultimi anni. Inoltre, hanno una base di capitale relativamente sana per assorbire le perdite potenziali, a meno di un crollo diffuso dell'industria, o di una correzione materiale dei prezzi degli immobili, che non è il nostro caso di base.

L’asticella è alta per allentare la politica nel settore immobiliare dove il governo cinese vuole mantenere i prezzi stabili ed evitare la speculazione. Tuttavia, la Cina può allentare la politica attraverso investimenti infrastrutturali e politiche bancarie, tutte cose che possono aiutare a compensare il contagio.

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