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OUTLOOK/ L’immobiliare

La ripresa del mattone è in atto e dovrebbe proseguire fino al ‘23

I prezzi delle abitazioni torneranno a crescere in maniera stabile, dopo le esitazioni di quest’anno

La ripresa del mattone è in atto e dovrebbe proseguire fino al ‘23

Nella foto Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari

Nel corso del 2020, il mercato immobiliare residenziale italiano ha manifestato una grande resistenza all’impatto negativo sull’economia e sulla fiducia delle famiglie causato dalla pandemia. Alla fine dell’anno scorso le compravendite hanno segnato un calo ben lontano dalle drammatiche previsioni che troppo frettolosamente erano state dai più formulate alla fine del primo trimestre, quando ci si trovava in pieno lockdown. Le intenzioni di acquisto delle famiglie sembrano anzi essere uscite rafforzate dall’esperienza del Coronavirus, tanto che, col passare dei mesi e col graduale aumento della fiducia data dall’avvio della campagna vaccinale, oggi, alla fine del 2021, la domanda è tornata ai livelli di vivacità di fine 2019.

Il percorso di crescita dovrebbe rafforzarsi nel 2022, soprattutto durante il secondo semestre, e proseguire lungo tutto il 2023. I prezzi delle abitazioni torneranno a crescere nel 2022 in maniera stabile, mentre quest’anno si stanno registrando fasi di stabilizzazione e ancora di leggere flessioni nel comparto dell’usato.

Continua la crescita dei prezzi del nuovo, che durante il 2022 registreranno un aumento almeno di altri tre - quattro punti percentuali. Durante il 2021 è tornata la domanda a scopo reddituale e nel 2022 si confermerà questa tendenza, soprattutto nelle grandi città del nord come Milano e Bologna, e del centro sud come Roma e Napoli. Previsioni più negative per città come Palermo dove la percentuale degli investitori rimane ancora inferiore ai numeri del 2019 di circa 6 – 7 punti percentuali. Le motivazioni per un ritorno all’investimento immobiliare diretto sono sostanzialmente tre: l’esigenza di una casa diversa rispetto a quella che si possiede, l’aumento dei risparmi delle famiglie (soprattutto nel 2020) e la sostanziale mancanza di alternative finanziarie di investimento, a eccezione del comparto azionario, tutte scarse o poco interessanti. Dai dati dell’Agenzia delle Entrate emerge che mentre nei piccoli centri le compravendite hanno tenuto o sono addirittura aumentate, nelle principali otto città d’Italia le transazioni immobiliari hanno sofferto di più. Sarà interessante vedere se questa ripresa nei piccoli centri confermerà la sua tendenza, come parrebbe dai dati consuntivi del 2021, e andrà a unirsi alla ripresa delle grandi città. Il problema dell’Italia, ad eccezione di Milano che si distingue per l’offerta residenziale di nuove costruzioni, è che l’offerta immobiliare è ferma. Chi vuole comprare quindi deve attingere al mercato dell’usato, che raramente corrisponde alle esigenze e ai gusti di chi vuol comprare, ed è per questo che il mercato fa fatica a ripartire a livello nazionale. Ad esempio, nelle città della provincia si costruisce pochissimo, quindi le famiglie si devono rivolgere al mercato dell’usato e passare attraverso interventi di ristrutturazione. Per il prossimo anno, nelle otto principali città metropolitane, si prevede una crescita media delle compravendite almeno del 14 per cento, un dato che sarebbe superiore ai livelli precrisi. Gli effetti della pandemia sulla domanda si erano fatti sentire sui tempi di vendita che, tuttavia, si stanno già riducendo e che nel 2022 dovrebbero assestarsi intorno ai quattro mesi di media. Solo a Milano le tempistiche rimangono contenute, con meno di tre mesi di tempo occorrenti per vendere, a patto che si tratti di una casa di nuova costruzione; per l’usato si rimane nella media dei quattro mesi. Previsioni positive anche per il comparto delle case vacanza o seconde case. Il segmento delle seconde case sta vivendo un rinnovato interesse, si cercano case più vicine alla residenza primaria per viverci per più tempo. I motivi sono vari, fra cui sicuramente l’idea di avere una casa di proprietà da sfruttare il più possibile senza dover affrontare viaggi troppo lunghi. I segnali di una ripresa della domanda anche per gli affitti ci fanno capire che il mercato immobiliare delle case vacanza, fortemente penalizzato dalle zone rosse del 2020 e 2021, nel 2022 vedrà consolidare la sua tendenza positiva indipendentemente dalla localizzazione degli immobili (mare o montagne su tutte). Il 2022, dovrebbe dunque consolidare la ripresa e prendere nuovo slancio, grazie anche all’economia in generale che, secondo le ultime previsioni, dovrebbe segnare una crescita del Pil di oltre il 4,4 per cento.

Nel comparto degli immobili terziari la domanda di nuovi spazi da poter integrare con le differenti tipologie di lavoro ibrido sta tornando a crescere. Infatti, le previsioni per il 2022 sono positive soprattutto per Milano e Roma dove si prevede un aumento degli scambi di oltre 8 punti percentuali, rispetto alla fine del 2021.  È difficile prevedere l’impatto che le pratiche di lavoro flessibile avranno sulla futura domanda per gli uffici, ma è probabile che le superfici medie si ridurranno. I conduttori cercheranno il modo di limitare il loro spazio o comunque di riconfigurarlo per un migliore utilizzo.

Cosa significherà questo per tutti gli immobili a destinazione terziaria obsoleti e troppo costosi da riqualificare? La risposta più semplice è il cambiamento di destinazione d’uso; infatti, in tutta Europa stiamo assistendo alla trasformazione di vecchie sedi di aziende in moderni edifici ad uso residenziale. Anche a Milano questa tendenza ha preso piede grazie alla forte pressione della domanda abitativa che si rivolge al mercato delle nuove costruzioni. Il comparto retail è stato quello che ha sofferto di più, insieme al segmento dell’hotellerie, dall’avvento della pandemia ma, nonostante le drammatiche sfide affrontate da tutto il comparto della vendita al dettaglio, ci sono valide ragioni per essere cautamente ottimisti. Dal punto di vista dei valori commerciali, il 2021 si chiuderà nuovamente con il segno meno come già accaduto nel 2020. I prezzi di vendita e i canoni di locazione dei negozi subiranno nei principali Paesi europei, Italia compresa, un calo medio del 2,3 per cento che nel 2022 dovrebbe limitarsi ad un -1,3 per cento.

Per il comparto della logistica, tutte le previsioni sono alquanto positive, sia per il consuntivo ‘21 che per il ‘22: la domanda crescerà a doppia cifra

Il calo è dovuto principalmente per la crisi che ha colpito tutte le piccole attività commerciali delle grandi città posizionate fuori dalle principali arterie dello shopping locale e internazionale. Anche il segmento delle high street, ovvero dei negozi delle vie del lusso, ha risentito ovviamente della crisi scatenata dal virus, ma in maniera meno drammatica. Le previsioni parlano comunque di un calo degli affitti top che dovrebbe proseguire sino al 2023 ad un tasso annuo di circa l’1,7 per cento, per poi riprendere a crescere a partire dal 2024 con una variazione media annua del 2,2 per cento. Anche i centri commerciali continueranno a segnare dei cali sia per quanto riguarda i prezzi che gli affitti dei negozi posizionati all’interno degli stessi. Solo a partire dalla fine del 2022 si dovrebbe finalmente registrare un rimbalzo che sarà comunque di minore entità rispetto a quello che avremo per i negozi prime localizzati nelle vie del lusso.

Per quanto riguarda, infine, il comparto della logistica, le previsioni sono tutte alquanto positive, sia per la fine di quest’anno che per il prossimo anno. La domanda di chi vuole affittare un immobile dedicato alla logistica in Europa sta crescendo a doppia cifra e per il 2022, rispetto al 2020, la variazione percentuale dovrebbe essere del +30 per cento. Ma oltre alla domanda dei conduttori è l’attività degli investitori che fa capire quanto questo asset sia considerato ancora più importante per il mercato, dopo la pandemia. Infatti, l’attività degli investitori a fine 2021 risulterà superiore almeno del 55 per cento rispetto all’anno scorso. Nonostante un mercato così vivace, il comparto logistico europeo si trova nel bel mezzo di un processo di ristrutturazione. La pandemia ha evidenziato e, in alcuni casi, rafforzato i punti di forza e le debolezze esistenti del mercato. Il blocco del canale di Suez e le numerose chiusure delle frontiere hanno messo in evidenza le criticità del settore soprattutto su scala globale, così assistiamo a un di domanda localizzata in Europa.

(Testo raccolto da Franco Oppedisano)


* Presidente Scenari Immobiliari

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