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Real estate

Immobiliare, investimenti in crescita nel 2021

Sfiorati i 10 miliardi di volumi complessivi, il boom nell’ultimo trimestre

Immobiliare, investitori istituzionali a caccia di uffici

Il volume degli investimenti immobiliari in Italia nel 2021 è pari a circa 9,8 miliardi di euro, con un incremento del 6% rispetto al 2020. La spinta è arrivata nell’ultimo trimestre dell’anno, in cui sono stati totalizzati investimenti per 4,4 miliardi, circa il 32% in più rispetto allo stesso periodo del 2020. È quanto emerge da un'analisi di Dils.

La Logistica è protagonista del mercato nel 2021 e rappresenta il 28% del volume totale investito (€2,7 miliardi), con una crescita dell’83% rispetto al 2020 in termini di volumi transati. La logistica si conferma un settore in continuo sviluppo dal 2017, quando rappresentava circa il 10% del volume totale investito su base annua. Si registra, inoltre, un crescente fermento legato alle attività di investitori istituzionali con focus su prodotto core, che iniziano a guardare con interesse questo settore. L’interesse è confermato dalla significativa compressione del prime net yield, pari al 4% nell’ultimo trimestre dello scorso anno, e con previsione di un’ulteriore contrazione verso il 3,5% nel corso del 2022.

La logistica ha registrato un take up pari a 2,5 milioni di mq a fine 2021 (+9,3% rispetto al 2020), di cui il 32% nell’ultimo trimestre (circa 790.000 mq). Il 14% del take-up annuo ha riguardato sviluppi speculativi, il 26% nuovi magazzini per e-commerce, e il 4,6% proviene da progetti di express courier, la cui attività è spesso legata all’e-commerce. A Milano e Bologna i prime rent hanno raggiunto i 58 euro/mq/anno, mentre a Piacenza si attestano a 47 euro/mq/anno. Bologna in particolare ha registrato il maggior incremento in termini percentuali.

La seconda asset class preferita dagli investitori sia domestici che internazionali è quella degli Uffici, che nel 2021 totalizza transazioni per 2,3 miliardi (con Milano in testa per quasi 1,8 miliardi di euro), in calo rispetto al 2020 ma in parziale recupero nell’ultimo trimestre, con 760 milioni investiti che hanno contribuito a ridurre il divario con l’anno precedente. Il contesto ancora incerto causa il perdurare della pandemia ha contribuito ad orientare le scelte di investimento su prodotti uffici di tipo core (con outlook relativo al prime net yield in contrazione), piuttosto che favorire deal con profili di rischio più elevati che invece riteniamo saranno di nuovo protagonisti a partire dal 2022, anche in considerazione dei dati di assorbimento raggiunti.  

Nel 2021, il mercato letting uffici a Milano ha registrato un take-up di spazi direzionali pari a 390.000 mq (+32% rispetto al 2020), di cui 97.000 mq locati nell’ultimo trimestre. A Roma il take-up ha raggiunto circa 148.000 mq nel corso dell’anno (+22% rispetto al 2020), di cui circa 41.000 mq locati nel quarto trimestre. Nel corso del 2021, i numeri relativi all’assorbimento di spazi hanno continuato ad evidenziare la preferenza dei tenant per uffici di grado A/A+, che rappresentano rispettivamente il 68% e il 41% dei metri quadri assorbiti a Milano e Roma. Tale ricerca di spazi di qualità ha pertanto contribuito all’innalzamento dei canoni prime, che nel corso del quarto trimestre dell’anno si assestano rispettivamente a 650 euro/mq/anno a Milano e 520 euro/mq/anno a Roma. 

Si registra una forte ripresa dell’Hospitality, che nell’ultimo trimestre del 2021 ha totalizzato € 760 milioni, pari a oltre la somma dei tre trimestri precedenti, per un totale di € 1,4 miliardi (+58% rispetto al 2020). I deal più numerosi sono stati quelli di tipo value add, ma in termini di volumi le transazioni più significative hanno coinvolto asset di lusso e portafogli di strutture leisure e resort.

Nel 2021 anche il settore del Retail deve la sua ripresa all’eccezionalità del Q4, in cui si è registrato un volume investito pari a circa € 978 milioni (quasi quattro volte il volume dei primi nove mesi dell’anno), colmando il divario percentuale con l’anno precedente e portandolo a un calo più contenuto pari a -9,6%. A tale volume ha contribuito in particolar modo la finalizzazione di un deal che ha coinvolto un grande portafoglio con importante componente High Street Retail a Milano e Torino.

Oltre alla Logistica, un altro settore in fortissima e costante crescita è quello del Living, che nel corso del 2021 registra il massimo storico degli investimenti, con un volume pari a € 780 milioni, superando il risultato già record del 2020 (740 milioni circa). Il mercato Multifamily e BtR appare il più effervescente e Milano il contesto più dinamico sia in termini di volumi che di sperimentazione, con progetti innovativi caratterizzati da mixed use e focus sulla sostenibilità e sulla rigenerazione urbana.

A livello nazionale i primi nove mesi del 2021 evidenziano un robusto mercato residenziale della compravendita (536.000 NTN) registrando un incremento del +23% sui livelli del 2019 e del +43% sul 2020. L’ottima dinamicità dell’ultimo trimestre fa ipotizzare una chiusura dell’anno con risultati assolutamente performanti. Anche il mercato di Milano conferma un andamento, nei primi nove mesi, decisamente positivo (19.400 NTN) con un +1,7% sul 2019 e un +28% sul 2020. Il Research Team di Dils rileva una pipeline complessiva di oltre 27.500 nuove unità residenziali tra Milano e il suo Hinterland, così suddivise: 21.000 unità BtS e circa 6.500 unità BtR.

Infine, il settore degli Alternative totalizza investimenti complessivi per 1,3 miliardi, rappresentati per lo più da importanti deal che coinvolgono data center, portafogli di strutture sanitarie e centrali di telecomunicazione.  

Dils è stata coinvolta in operazioni, tra brokerage e advisory, per circa 3,2 miliardi, pari a un terzo del volume totale investito nel 2021, tra cui spiccano le ottime performance di Logistica, Uffici e Living a conferma della leadership nei rispettivi settori.

Giuseppe Amitrano, CEO di Dils ha commentato: “Nonostante le premesse iniziali, il 2021 si è rivelato un anno particolarmente positivo e sono state confermate le previsioni fatte da Dils già alla fine del primo semestre. Per il 2022, riteniamo che i settori Logistica e Living continueranno a essere protagonisti e ci aspettiamo una forte ripresa degli investimenti anche nel settore Uffici a Milano e Roma non solo per capitali core, ma vedremo un ritorno del value add finalizzato allo sviluppo di edifici e rigenerazione urbana contraddistinti da nuovi concept ibridi e innovativi. Questa volta le premesse iniziali appaiono più rosee rispetto allo scorso anno e ci attendiamo un volume di investimenti e valori in crescita, con rendimenti in ulteriore leggera contrazione.” 

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