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Il mercato immobiliare Usa a un passo dalla recessione

“L’aumento dei costi di finanziamento sta causando una battuta d’arresto: a maggio le vendite di case hanno registrato un calo mensile del -3,4% e di un -8.6% su base annua. Similarmente, una contrazione, sotto le attese, è stata registrata sia nei dati sui nuovi permessi di costruzione, che nei cantieri di costruzione di nuovi immobili.“ L’approfondimento a cura di Giacomo Calef, country manager

Il mercato immobiliare segna già la recessione

Il mercato immobiliare Usa è stato al centro dell’attenzione dei media mondiali nel 2007 a causa della bolla esplosa sui mutui sub-prime. Successivamente nel paese, dopo la grande recessione, il settore ha vissuto una costante crescita, con i prezzi delle abitazioni residenziali che negli ultimi cinque anni sono aumentati del +60%. L’analisi di Giacomo Calef, country manager.

Chip shortage - la carenza di semiconduttori

“Dal 2020 ad oggi stiamo vivendo una carenza a livello mondiale di semiconduttori al silicio, beni fondamentali per molte industrie, automotive ed elettronica prime fra tutte. Le cause vanno ricercate soprattutto nelle chiusure in svariati siti produttivi dovute alla pandemia, ma anche nella crescente richiesta di personal computer, a causa dello smart working o della didattica a distanza, per fare degli esempi. Inoltre, abbiamo almeno due ragioni di natura geopolitica: da un lato, la guerra commerciale che vede protagonisti Cina e Stati Uniti, che ha costretto in particolar modo le società americane a cercare nuove fonti di approvvigionamento. Dall’altro, abbiamo il conflitto Russia-Ucraina, che ha reso difficile l’approvvigionamento del gas neon usato nell’industria, di cui l’Ucraina era produttrice di circa metà del totale consumato a livello mondiale.

Infine, va riportata la notizia della severa siccità che ha colpito l’isola di Taiwan, la quale ha avuto notevoli impatti sulla produzione di Tsmc (Taiwan semiconductor manufacturing company), visto che l’azienda consuma più di 60 mila tonnellate d’acqua al giorno per produrre i suoi semiconduttori che coprono, a livello mondiale, circa il 50% dell’offerta totale.

Nel grafico vediamo lo squilibrio tra domanda e offerta che nell’ultimo periodo sta paralizzando, o perlomeno rallentando, alcuni settori chiave dell’economia. Quello dell’automotive è stato uno dei più colpiti: ad esempio, Volkswagen e Toyota, i due più grandi produttori di automobili al mondo, hanno riportato che, a causa della carenza di semiconduttori, hanno dovuto apportare importanti tagli alla produzione.

Le perdite per l’intero settore, inoltre, sono state stimate per il 2021 in circa 200 miliardi di dollari di mancati guadagni per le aziende. L’industria automobilistica, tuttavia, risulta solamente uno dei settori che richiede sempre più semiconduttori, la cui domanda è cresciuta di circa il 10% dal 2020 al 2021 passando da circa 450 miliardi di dollari di giro d’affari a circa 500 miliardi, e trainata anche da altri importanti trend come la digitalizzazione e il 5G. Secondo Intel, l’industria dei semiconduttori continuerà a soffrire dello shortage almeno fino al 2024. Infatti, molte aziende e governi stanno cercando di affrontare il problema effettuando investimenti importanti per fronteggiare il problema: citiamo, ad esempio, i 43 miliardi di euro e i 52 miliardi di dollari di finanziamenti che sono stati stanziati rispettivamente dall’Unione Europea e dagli Stati Uniti, per migliorare la produzione interna e, quindi, destinati ad impedire che in futuro si possano verificare ulteriori interruzioni delle catene di approvvigionamento.

Il mercato immobiliare statunitense

Il mercato immobiliare Usa è stato al centro dell’attenzione dei media mondiali nel 2007 a causa della bolla esplosa sui mutui sub-prime. Successivamente nel paese, dopo la grande recessione, il settore ha vissuto una costante crescita, con i prezzi delle abitazioni residenziali che negli ultimi cinque anni sono aumentati del +60%. In particolare, nell’ultimo periodo, il mercato ha potuto giovare dei bassi tassi di interesse e degli stimoli economici del governo tanto che, nonostante la pandemia, le vendite di immobili sono tornate, in tempi brevi, ai livelli visti nel 2019.

Tuttavia, i repentini rialzi dei tassi di interesse imposti dalla Federal Reserve per contrastare l’inflazione stanno già avendo delle notevoli implicazioni sul settore del Real Estate. Come si può osservare dal grafico sopra, i tassi dei mutui a 30 anni, secondo l’agenzia federale Freddie Mac, hanno già raggiunto il 5,9% circa, ovvero un picco che non si registrava da novembre 2008 e, in modo simile, l’indice di sostenibilità dei mutui (il quale misura se le famiglie, dati i loro redditi, sono in grado di ripagare un mutuo trentennale) ha toccato gli stessi livelli della crisi dei mutui sub- prime.

L’aumento dei costi di finanziamento, dunque, sta causando una battuta d’arresto: a maggio le vendite di case negli Usa hanno registrato un calo mensile del -3,4% e di un -8.6% su base annua. Similarmente, una contrazione, sotto le attese, è stata registrata sia nei dati sui nuovi permessi di costruzione, che nei cantieri di costruzione di nuovi immobili. Inoltre, ricordiamo che il mercato dei mutui negli Stati Uniti, attualmente, ammonta a poco meno di 18 mila miliardi di dollari, ossia il 78% del prodotto interno lordo del paese, per cui un rallentamento del settore potrebbe avere importanti implicazioni sulla crescita e, quindi, può essere visto come un indicatore di una potenziale marcata contrazione dell’economia.

Si veda, in particolar modo, il peso che i Mortgage backed securities, ossia i titoli garantiti dai mutui immobiliari, hanno sull’economia reale: va ricordato che durante la pandemia la Fed ha acquistato in modo massiccio, oltre ai Titoli di Stato, anche Mbs, conducendo un’enorme espansione del bilancio. Tuttavia, la Banca centrale quest’anno ha avviato un piano di riduzione, adottando una politica monetaria che, secondo alcuni analisti, nei prossimi mesi potrebbe risultare più restrittiva del previsto.“
 

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