martedì, 27 Febbraio 2024

Ottenere reddito dalle case? Più difficile che in passato

Ovunque ci si giri appaiono nubi sui valori immobiliari. I prezzi delle case tendono a scendere (e questa potrebbe essere una buona notizia per chi sta cercando), i costi dei mutui restano alti (cattiva notizia), la svolta green costerà, la messa a reddito di immobili non abitati sarà più difficoltosa anche perchè gli affitti brevi non sono più così simpatici. La concorrenza dei rendimenti obbligazionari a basso rischio scoraggia la più complessa gestione di un immobile. Le famiglie che hanno sufficiente liquidità per comprare case senza mutuo hanno l’alternativa dell’investimento finanziario.

L’Italia è parte di una tendenza in corso che nasce dal rapido innalzamento dei tassi di interesse, il finanziamento è più rischioso e le compravendite diminuiscono. Con scarsa domanda i prezzi delle case tendono a scendere. Nei primi sei mesi le richieste e le erogazioni sono calate del 21-22% rispetto all’anno prima.

Nel Regno Unito, ad agosto, il prezzo medio delle abitazioni vendute si è ridotto del 5,3% su base annua.  Le approvazioni di nuovi mutui erano scese nei mesi precedenti del 20% circa. Negli Usa la domanda di mutui è in progressivo calo ed è scesa del 28% rispetto all’anno prima toccando i minimi degli ultimi 25 anni. Tendenze simili si stanno registrando in Francia e in Spagna. Sono dati medi nazionali e quindi possono nascondere qualche area che tiene meglio (per esempio Barcellona, o città d’arte o a forte presenza universitaria o di lavoro in crescita).

Chi ha la proprietà della prima casa è bene che resti informato ma non sarà più di tanto sconvolto dai ribassi. Vale momentaneamente meno la casa in cui vive, pazienza. Anche una seconda casa di vacanza, se utilizzata a pieno dalla famiglia, può essere vissuta con minore apprensione.

Ci si deve preoccupare se le case sono tante, se sono indispensabili per il reddito o se sono state acquistate per rivenderle a un prezzo maggiore. Il mercato immobiliare, secondo gli analisti, resterà stagnante o debole. Quali sono i principali punti di osservazione per chi si muove nel mercato immobiliare?

Tassi e occupazione sono da tenere sempre sotto controllo. I tassi ufficiali non scenderanno nel breve e comunque non con la stessa velocità dell’ascesa. I tassi di mercato, quelli che si muovono sulla base della domanda e dell’offerta resteranno molto legati agli ufficiali. Senza un’occupazione forte non è possibile ricevere quella spinta all’acquisto che solo la garanzia di un posto di lavoro può dare. In tutti i Paesi viene rilevato un indice di fiducia dei consumatori e anche quello può orientare il risparmiatore-investitore. Altro punto di osservazione utile sono i tempi medi di vendita che tornano ad avvicinare la soglia dei sei mesi. A conferma che chi ha immobili in vendita rimane in surplace in attesa di una schiarita. Da Nomisma, uno dei principali osservatori del mercato, si parla di “appannamento” del mercato con compravendite che scenderanno del 12,4% nel corso dell’anno  e saranno in calo anche nel 2024 allontanandosi da quota 784mila transazioni del 2022. La ripresa non sarà prima del 2026.

Se non si compra si va in affitto e ci sono segnali di una certa vivacità. La locazione ha sempre maggiori complessità e torna importante l’occupazione dell’inquilino e quindi un’economia in crescita. Tornano fondamentali i tassi di interesse che per contrastare l’inflazione hanno un effetto di raffreddamento della congiuntura. In questo scenario anche la messa a reddito degli appartamenti con affitti brevi diventerà più complessa. Soprattutto nelle aree universitarie il caro-affitti finisce sui giornali; Governi e amministrazioni locali stanno regolamentando la pratica degli affitti molto corti, accusati di contribuire al fenomeno delle case tenute sfitte e alla rigidità del mercato.  A New York dal 5 settembre gli immobili in affitto breve devono essere registrati, verranno accettati solo quegli immobili dove risiede e vive l’host. Al massimo si possono affittare due appartamenti limitrofi. Anche ad Amsterdam e a Parigi sono scattate restrizioni, a Berlino le seconde case possono essere affittate per 90 giorni l’anno. In Italia il Governo è al lavoro, tentando di tenere insieme esigenze degli universitari e del flusso turistico. Anche dalla possibilità di affittare dipenderà il valore degli “immobili da rendita” . Se scatteranno divieti, o forti limitazioni, gli immobili potrebbero  riversarsi su un mercato dove i cartelli “in vendita” aumenteranno.

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