martedì, 27 Febbraio 2024

Logistica, alberghi e residenziale tengono a galla il real estate italiano

“Le prospettive dell’economia italiana rimangono moderatamente positive, a fronte di un graduale rientro dell’inflazione, del rallentamento della crescita globale e delle persistenti tensioni geopolitiche”. Parte da queste premesse l’analisi del report di Cbre, dedicato al Real Estate Market Outlook 2024, presentato alla stampa, questa mattina, nel quartier-generale di Cbre Italia, a Milano. I riflettori del team research hanno messo in luce un mercato italiano ed europeo, dove le ombre prevalgono sulle luci.

La view europea

A livello europeo il settore commercial real estate si lascia alle spalle un 2023 segnato da una frenata dei volumi di capitali investiti nel mattone e da repricing significativi sul valore di mercato degli edifici, che hanno colpito, in modo trasversale, tutte le principali asset class. Lo ha spiegato Jos Tromp, head of business development continental Europe, head of research & data intelligence continental Europe di Cbre: “In attesa di un futuro taglio dei tassi d’interesse – ha aggiunto Tromp – il sentiment nei mercati dei capitali europei per il settore immobiliare sta iniziando a migliorare: un miglioramento che si tradurrà probabilmente in un aumento dell’attività di acquisto e vendita nell’ultima parte del 2024. Questo sentiment è supportato dai solidi fondamentali del mercato occupier – vacancy limitata e attività di sviluppo contenuta – aspetti da non dare per scontati nella fase del ciclo immobiliare in cui ci troviamo oggi”.

Cosa succede in Italia

Passando dallo scenario economico europeo a quello italiano, le prospettive – si legge ancora nel report – rimangono moderatamente positive, sostenute dal graduale rientro dell’inflazione, nonostante il rallentamento della crescita globale e le persistenti tensioni geopolitiche. Anche in Italia, nonostante il rallentamento dell’inflazione rafforzi la prospettiva di una normalizzazione delle politiche monetarie, il processo di repricing osservato a partire dalla seconda metà del 2022 non si è ancora del tutto concluso e continuerà a contenere la nascita di nuovi investimenti nel corso della prima metà del 2024.
Le prospettive a medio-lungo termine di tassi d’interesse, superiori a quelli della prima metà del 2022, continueranno a spingere gli investitori verso la ricerca di nuovi equilibri rischio-rendimento, alimentando l’interesse per operazioni con profili di rischio più pronunciati, come ad esempio le asset class Alternative e operational real estate (Opre) supportati da solidi fondamentali dell’industria di riferimento (hotels, healthcare, data center, infrastrutture). Oppure in mercati regionali ancora poco esplorati.
Parallelamente, le strategie difensive continueranno a concentrarsi su acquisizioni in mercati primari a forte domanda da parte degli occupier. Soprattutto se supportati da buone prospettive di crescita della redditività degli immobili a fronte di limitati volumi di capex. I fondamentali dei mercati occupier rimangono solidi e continueranno a tenere alto l’interesse degli investitori. È il rallentamento della crescita economica previsto per il 2024 che potrebbe attenuare la domanda di spazi in alcune asset class.

“I volumi di investimento del 2023 – ha spiegato Giulia Ghiani, head of research & data intelligence di Cbre Italy – riflettono una frenata trasversale a tutti i principali settori del mercato immobiliare italiano (-44% rispetto allo 2022), in un contesto di rallentamento dei mercati real estate globali. Inoltre, le politiche monetarie restrittive della Bce avviate nella seconda metà del 2022 hanno provocato una forte riduzione dei capitali destinati al mercato immobiliare, in particolare a causa dell’incertezza sulla dinamica futura dei prezzi degli immobili e del deterioramento delle condizioni di accesso al finanziamento” . “Per il 2024 ci aspettiamo un recupero degli investimenti, favorito dal raggiungimento di nuovi equilibri sulle le aspettative di prezzo degli investitori e dal miglioramento delle condizioni di accesso al credito e sostenuto dagli ottimi fondamentali dei mercati occupier”.

Cosa scelgono gli investitori

Analizzando le intenzioni degli investitori, l’Italy investor intentions survey 2024 – l’indagine realizzata da Cbre Italia, su un campione di 238 investitori nazionali e internazionali per comprendere le strategie d’investimento diquest’anno – mette in evidenza come rimanga saldo l’interesse degli investitori verso le asset class degli hotels (16% delle preferenze) e di quella del residential (26%). La maggior parte degli intervistati (37%) ha ribadito, ancora più che gli scorsi anni, il proprio interesse per il settore Industrial & Logistics. Tra le asset class “alternative” si conferma l’interesse verso student living, data center e il senior living.

Sempre dal focus sull’Italia emerge anche il sentiment di quegli investitori che si aspettino ulteriori repricing nel corso del 2024. Lo scenario migliora per quanto riguarda le asset class degli hotels, del residential e degli uffici di grado A in mercati primari, dove il riallineamento tra le aspettative di prezzi di venditori e potenziali acquirenti sembra arrivato ad un punto d’equilibrio.
“L’attuale processo di price discovery – ha fatto notare Silvia Gandellini, head of capital markets & at high street di Cbre Italy – richiederà probabilmente ancora un po’ di tempo prima che si giunga ad un nuovo incontro tra domanda e offerta. I risultati dell’Investor Intentions Survey 2024, infatti, mostrano, da un lato, un atteggiamento ancora cauto degli investitori, dall’altro, un forte interesse a investire in settori con ottimi fondamentali in crescita e asset class alternative, adottando politiche di sostenibilità sempre più ambiziose e in grado di creare impatti positivi sia dal punto di vista ambientale che sociale”.

Infine, un elemento che accumuna tutti gli investitori è l’attenzione verso il miglioramento delle performance di sostenibilità, ambientale e sociale dei propri asset immobiliari. In questo momento solo l’1,7% del campione dichiara, infatti, di non avere una strategia in tema di Esg.

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