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Da Milano a Dubai finché non scoppia non è una bolla

I prezzi continuano a salire nelle principali metropoli e per Ubs sono troppo alti. Da almeno due o tre anni

Da Milano a Dubai finché non scoppia non è una bolla

La mappa delle città anAlizzate e il loro grado di sopravvalutazione degli immobili

Investire è sempre una questione di prezzo e di timing. Specie nel mattone dove i valori scendono e salgono spinti da fattori che possono essere anche irrazionali. Ed entrare in momento sbagliato può fare davvero male. Lo ha ricordato, in questi giorni, lo Ubs Global Real Estate Bubble Index 2020, lo studio annuale del Chief Investment Office di Ubs Global Wealth Management, che cerca di dare indicazione non solo sui prezzi degli immobili nelle 25 principali città del mondo, ma si spinge a giudicare quanto sia giustificato l’aumento dei valori. 

La domanda è una sola: c’è una bolla immobiliare, una sopravvalutazione dei prezzi al metro quadro degli immobili, che rischia di scoppiare da un momento all’altro? Secondo gli analisti di Ubs questo rischio esiste ed è rilevante almeno per la metà delle città analizzate e l’Eurozona si distingue come la regione con i mercati immobiliari più surriscaldati. Monaco e Francoforte, dove i prezzi del mattone sono più che raddoppiati nell’ultimo decennio, sono in cima alla classifica. Nella zona rossa di massima supervalutazione, però, ci sono anche Parigi, Amsterdam e Zurigo che hanno prezzi degli immobili non giustificabili. E anche Toronto e Hong Kong presentano forti squilibri.

Ubs sottolinea che chiunque abbia acquistato immobili residenziali negli ultimi 40 anni, anche al culmine di una bolla dei prezzi, ha goduto di plusvalenze a lungo termine nella maggior parte dei centri

Nella zona gialla della sopravvalutazione si trovano Vancouver insieme con Londra, San Francisco, Los Angeles e, in misura minore, New York. Boston, Singapore e Dubai. Lo stesso vale per Varsavia, che è stata inclusa per la prima volta nello studio. Chicago rimane sottovalutata e, secondo Ubs, è l’unico mercato immobiliare di una metropoli ad esserlo. Milano, la sola città italiana presente nello Ubs Global Real Estate Bubble Index, è in fondo alla classifica, al terz’ulimo posto. Ovvero per gli analisti della banca svizzera i suoi immobili sono sopravvalutati, ma meno, molto meno, di quelli delle altre grandi città. «Le attuali città a rischio bolla» ha detto Matthias Holzhey, autore principale dello studio e responsabile di Swiss Real Estate Investments presso UBS Global Wealth Management «sembrano resistere relativamente bene alla crisi del coronavirus. Le economie locali di Monaco di Baviera, Toronto e Hong Kong si riprenderanno probabilmente rapidamente. Ma anche in assenza di un’ampia correzione del mercato, il potenziale di ulteriori guadagni in conto capitale sembra essersi esaurito. In particolare, le prospettive per gli investimenti buy-to-let sono scarse, dato il rapporto prezzo/affitto record».

In media, i tassi di crescita dei prezzi annuali corretti per l’inflazione nelle città analizzate hanno accelerato negli ultimi quattro trimestri. In molte aree metropolitane europee i prezzi sono saliti di oltre il 5%, con Monaco, Francoforte e Varsavia in testa. La crescita dei prezzi nelle città asiatiche e americane, con l’eccezione di Sydney, è rimasta in un intervallo a una sola cifra bassa. Madrid, San Francisco, Dubai e Hong Kong sono le uniche città che hanno visto un calo dei prezzi. L’ultima volta che ci sono state meno città con una dimunuzione dei prezzi è stato nel 2006.

Ovvero, la bolla, se esiste, continua a gonfiarsi nonostante tutto. Per  questo Ubs specifica che termine “bolla” si riferisce a un’errata valutazione sostanziale e sostenuta di un bene, la cui esistenza non può essere provata a meno che non scoppi. Tant’è vero che lo studio dello scorso anno e quello dell’anno precedente  ricalcano, in larga parte, quello di quest’anno. E la banca svizzera ci tiene a sottolineare come chiunque abbia acquistato immobili residenziali negli ultimi 40 anni, anche al culmine di una bolla dei prezzi locale, ha comunque goduto di plusvalenze a lungo termine nella maggior parte dei centri per tre motivi chiave. In primo luogo, il boom economico guidato dalla tecnologia in molti grandi centri ha portato a un’esplosione della domanda residenziale. Secondo, la crescita del numero di famiglie benestanti ha generato un continuo eccesso di domanda per le migliori località. E terzo luogo, i valori immobiliari hanno beneficiato di un calo dei tassi d’interesse reali a partire dalla metà degli anni Novanta e laddove il boom della domanda non ha innescato un boom edilizio locale - a causa, ad esempio, delle restrizioni edilizie - i prezzi dei terreni e gli affitti sono saliti alle stelle.

Gli analisti svizzeri sottolinenao anche che, nonostante la pandemia, nella prima metà del 2020 i mercati immobiliari hanno continuato a resistere. Lo studio individua tre motivi principali per questo risultato. In primo luogo, i prezzi delle case sono un indicatore economico arretrato e sono in grado di riflettere una recessione economica solo con un certo ritardo. In secondo luogo, la maggior parte dei potenziali acquirenti di case non ha subito perdite dirette di reddito nella prima metà del 2020. 

Le agevolazioni creditizie per le imprese e i programmi di lavoro a orario ridotto hanno attenuato le ricadute della crisi. Infine, i Governi hanno sostenuto i proprietari di case in molte città durante i periodi di blocco. I sussidi per l’edilizia abitativa sono stati aumentati, le tasse sono state ridotte e le procedure di pignoramento sono state sospese. «Non si sa fino a che punto l’aumento della disoccupazione e le cupe prospettive dei redditi delle famiglie influenzeranno i prezzi delle case. Tuttavia, è chiaro che l’accelerazione degli ultimi quattro trimestri non è sostenibile nel breve periodo. Gli affitti sono già diminuiti nella maggior parte delle città, il che indica che probabilmente emergerà una fase di correzione quando i sussidi svaniranno e la pressione sui redditi aumenterà»» ha dichiarato Mark Haefele, Chief Investment Officer di UBS Global Wealth Management, mentre Claudio Saputelli, responsabile del settore immobiliare presso il Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, ha spiegato che l’ascesa dell’home office mette in discussione la necessità di vivere vicino ai grandi centri urbani: «La pressione sui redditi delle famiglie fa sì che molte persone si trasferiscano in aree suburbane più accessibili. Inoltre, le città già indebitate o economicamente più deboli dovranno rispondere a questa crisi economica con aumenti delle tasse o tagli alla spesa pubblica, nessuno dei quali è di buon auspicio per i prezzi degli immobili. Presi nel loro insieme, questi fattori amplificano alcune incertezze a lungo termine che circondano la domanda di alloggi urbani».

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