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La via della rinegoziazione

L’impatto dell’emergenza Covid-19 sui contratti di locazione commerciale

 La via della rinegoziazione

Come è ormai ben noto, le misure straordinarie adottate - dal Governo e dalle Regioni - per il contenimento dell’epidemia da Covid-19 hanno avuto e stanno tuttora avendo un enorme impatto sulle attività di impresa, ed in particolare su quelle (assai numerose) direttamente colpite dalla temporanea (ma molto significativa) sospensione delle attività commerciali e industriali.
La temporanea chiusura di molte attività commerciali ha, di fatto, precluso a molti imprenditori la possibilità di svolgere la propria attività e, con essa, di trarre i proventi con cui onorare ai propri debiti. In particolare, la situazione emergenziale ha avuto un impatto molto rilevante sui contratti di locazione commerciale, dato che la disponibilità dei locali in cui si esercita un’attività commerciale o industriale è molto spesso acquisita, appunto, attraverso la stipula di contratti di locazione.
 
Ma, a  ben vedere, le conseguenze dello tsunami epidemico sono purtroppo destinate a incidere ben più a lungo del periodo di sospensione forzata disposto ex legenella primavera scorsa. Molte imprese, anche dopo la ripresa delle attività economiche dopo il periodo di lockdown, hanno continuato e continuano infatti a subìre un forte decremento di redditività, per effetto da una parte della sensibile e generale flessione dei consumi scaturita dall’epidemia, e dall’altra dai maggiori costi e dalle limitazioni operative derivanti dall’adozione delle misure di sicurezza che le stesse sono tenute ad adottare (si pensi alla riduzione dei coperti negli esercizi di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande per effetto delle misure di distanziamento sociale).
A fronte di tale drammatica situazione, la risposta del legislatore dell’emergenza è stata finora parziale ed insoddisfacente.
Al di là delle agevolazioni fiscali previste dall’art. 65 del DL n. 18 del 17 marzo 2020 (cd. Decreto “Cura Italia”), reiterate ed estese dall’art. 28 del 19 maggio 2020, n. 34(cd. “Decreto Rilancio”), il legislatore emergenziale non è infatti intervenuto con misure aventi ad oggetto rideterminazione del quantumdelle obbligazioni incise dall’evento pandemico, se si eccettua la norma di cui all’art. art. 216, comma 3 del Decreto Rilancio, che ha previsto una riduzione dei canoni locatizi per soli conduttori di impianti sportivi privati.
Né, d’altra parte, appare certo risolutiva la norma di cui all'art. 91 del Decreto “Cura Italia”, che, introducendo il comma 6-bis nell’art. 3 del DL 23 febbraio 2020 n. 6, ha previsto che “il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Tale norma infatti, oltre ad essere di assai incerta interpretazione, data l’infelice formulazione, risulta sostanzialmente inapplicabile nei casi in cui le imprese sono tenute all’adempimento di obbligazioni pecuniarie (quali ad esempio quelle consistenti nel pagamento del canone di locazione o dell’affitto di azienda), non essendo configurabile in tal caso una impossibilità di adempiere (in virtù del noto principio “genus numquam perit”).
Attesa la mancata risposta del legislatore, le soluzioni giuridiche utilizzabili per venire incontro alle esigenze dei conduttori di immobili ad uso commerciale in difficoltà per effetto della contingenza epidemica restano affidate agli ordinari rimedi previsti dal Codice civile; tali rimedi, tuttavia, sono per lo più inadeguati a venire incontro alle concrete esigenze delle imprese, in quanto hanno quale effetto quello dello scioglimento del rapporto, e quindi finiscono per fare “terra bruciata” dei rapporti  d’impresa.
Si pensi in particolare alla risoluzione per impossibilità sopravvenuta ai sensi degli artt. 1256 e 1463 c.c., o per eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell’art. 1467 c.c.: tali rimedi – pur astrattamente applicabili alla situazione di molti conduttori, dato che l’evento pandemico rappresenta senz’altro una situazione imprevedibile e di portata tale da alterare l’equilibrio contrattuale – provocano lo scioglimento definitivo del contratto, mentre gli operatori hanno generalmente l’interesse a mantenere in essere il rapporto contrattuale, rivedendone temporaneamente le condizioni – e in particolare le condizioni di pagamento del canone - in attesa che la fase emergenziale cessi, e più in generale il periodo di crisi economico-finanziaria migliori, sì da riprendere la normale attività d’impresa ed evitare la dispersione dell’azienda.
La situazione di emergenza economico-finanziaria in cui il virus pandemico ha fatto bruscamente precipitare gran parte del mondo imprenditoriale, e in particolare molti conduttori di immobili ad uso commerciale, richiede quindi soluzioni atte a preservare la continuità aziendale, riequilibrando e rettificando i termini degli originari rapporti contrattuali; non già soluzioni – quali appunto quelle approntate dal Codice civile – che provocano lo smantellamento o la distruzione del rapporto, favorendo la dispersione aziendale e la desertificazione del tessuto produttivo.
Fin da subito è allora emersa la convinzione che la strada maestra, e in realtà l’unica soluzione, per riequilibrare le prestazioni contrattuali intaccate dall’evento epidemico sia la rinegoziazione delle condizioni contrattuali. E poiché la rinegoziazione non può essere lasciata al solo dispiegarsi dell’autonomia privata - dato che locatore e conduttore hanno interessi contrapposti, e che il primo generalmente si trova in una posizione di maggior forza contrattuale – si è delineata l’esistenza di una negoziazione diversa da quella puramente volontaristica, ovvero di tipo obbligatorio.
Si è così affermato che nei contratti di durata – quale appunto la locazione – quando insorgono delle sopravvenienze – cioè degli eventi successivi alla stipula del contratto, che modifichino in misura significativa l'equilibrio iniziale delle obbligazioni delle parti (come certamente è accaduto per l’epidemia) – sorge un dovere di cooperazione delle parti per rinegoziare il contratto, in modo da renderne il contenuto più congruo rispetto agli interessi dei contraenti. Tale dovere si fonda sul principio di buona fede di cui all’art. 1375 c.c., che impone ai contraenti appunto di attivarsi per adeguare il regolamento contrattuale qualora l’originario equilibrio del contratto risulti snaturato da accadimenti successivi, non prevedibili ed estranei alla sfera di controllo delle parti.
Tale soluzione è stata affermata dapprima da alcune pronunce giurisprudenziali – in particolare da una sentenza del Tribunale di Bologna del maggio scorso – e successivamente dalla Relazione dell’Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione dell’8 luglio scorso, la quale, in un intervento molto approfondito e di ampio respiro, ha affermato la vigenza nel nostro ordinamento del principio generale in base al quale, nei contratti di durata, ogni qualvolta si verifichi una sopravvenienza perturbatrice dell’assetto giuridico-economico su cui si è basata la pattuizione negoziale, la parte danneggiata da tale sopravvenienza ha il diritto di rinegoziare il contenuto delle prestazioni, per salvaguardare il rapporto economico sottostante al contratto, nel rispetto della pianificazione originaria delle parti.
 
Di conseguenza, il locatore, quale contraente avvantaggiato dalla sopravvenienza, ha il dovere, in base al principio di correttezza e buona fededi avviare con il conduttore trattative finalizzate a rinegoziare i termini economici del rapporto di locazione in modo da riequilibrarlo alla luce della situazione pandemica in atto, operando con atteggiamento costruttivo e non ostruzionistico. Qualora ciò non avvenga – e quindi, sintetizzando, il locatore si rifiutasse di avviare le trattative, oppure le conducesse in modo malizioso, senza una seria intenzione di addivenire alla modifica del contratto originario – lo stesso si renderebbe inadempiente nei confronti del conduttore.
 
Peraltro, circa le conseguenze dell’inadempimento dell’obbligo di rinegoziazione, e in particolare circa il ruolo del giudice in sostituzione della volontà delle parti, permangono molte incertezze, non essendo chiaro se il giudice possa limitarsi a condannare la parte inadempiente – ovvero il locatore – al risarcimento del danno in favore del conduttore, oppure possa spingersi fino a rideterminare, sostituendosi appunto ai contraenti, i termini del contratto, riducendo quindi discrezionalmente l’importo del canone in rapporto alle peculiarità del caso concreto. Tale ultima soluzione sarebbe naturalmente più consona ala drammaticità della situazione in cui versano molti imprenditori e dunque più efficace, ma viene a scontrarsi contro il principio della libertà di iniziativa economica - garantito costituzionalmente – ed incrinare pericolosamente la certezza dei rapporti giuridici.
 
Nonostante l’esistenza di un obbligo generale di rinegoziare i canoni locatizi divenuti onerosi a causa della situazione emergenziale in atto, autorevolmente avallata dalla Cassazione, si è venuta a creare una situazione di notevole incertezza, testimoniata dalle discordanti pronunce giurisprudenziali che si stanno registrando; incertezza che – in attesa del consolidarsi di un orientamento giurisprudenziale, che come è noto richiede tempi lunghi, può essere risolta solo da un intervento chiaro da parte del legislatore, che stabilisca l’ambito di intervento giurisdizionale in mancanza di accordo tra le parti e parametri certi e chiari per la riduzione dell’importo dei canoni locatizi.
 
In mancanza di tale intervento, vi è il concreto rischio non solo di un contenzioso imponente – con conseguente intasamento degli uffici giudiziari – ma anche - quel che è forse peggio – dell’incertezza giuridica, data l’inevitabile discrezionalità dei giudici. Per scongiurare tale rischio, un ruolo di primaria rilevanza spetta senz’altro alla mediazione.
Di ciò sembra essersi accorto anche il legislatore, che nella recente L. n. 70 del 25 giugno 2020, in sede di conversione del DL n. 28/2020, ha introdotto una nuova ipotesi di mediazione obbligatoria per tutte le controversie aventi ad oggetto obbligazioni nascenti da un contratto - come appunto anche quello di locazione - in cui l'inadempimento di una delle parti sia dovuto al rispetto delle misure di contenimento dell’epidemia da Covid-19. Il legislatore ha quindi inteso incentivare la ricerca di un accordo tra le parti per la rinegoziazione dei termini del contratto, nella convinzione che tale soluzione sia quella più idonea a contemperare gli interessi delle parti nell’eccezionale periodo che stiamo vivendo.

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