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Investire Today | Ripresa immobiliare

«Da sempre impegnati sull’immobiliare, ne siamo ora veri asset manager»

Il Gruppo Generali è tra i leader europei del settore. Ne parla Benedetto Giustiniani: «La strategia, diversificare i rischi»

«Da sempre impegnati sull’immobiliare, ne siamo ora veri asset manager»

Benedetto Giustiniani


«Storicamente il gruppo Generali ha sempre creduto nel settore del real-estate, l’immo¬biliare. Ne siamo da sempre uno dei principali investitori a livello europeo. Ma negli ultimi anni abbiamo vissuto una metamorfosi: da investitori immobiliari siamo divenuti asset manager europei»: Benedetto Giustiniani, Head of South Europe Region di Generali Real Estate, è l’uomo che gestisce, sia per il gruppo che per investitori terzi, un insieme di asset immobiliari in Italia ed in Spagna di assoluto rilievo. A questa Region se ne affiancano altre tre, attraverso le quali la società opera in tutta Europa. «Tramite la società di gestione GRE SGR, gestiamo anche una piattaforma di fondi paneuropei sottoscritti anche da realtà esterne al nostro gruppo, che ci riconoscono dunque come asset manager specializzati negli investimenti immobiliari. Si consideri che oggi gli investitori istituzionali guardano ai real asset perché danno ritorni interessanti. Un 3% di rendimento nell’attuale contesto di tassi bassi o negativi è molto interessante». 

Partiamo dall’attualità. Oggi la parola chiave è in realtà una sigla: Esg. Condivide?

Assolutamente sì. E non solo per quanto attiene alla “E” dell’acronimo, cioè alla massima sostenibilità ambientale dei progetti bensì anche alla “g” di governance. Un fattore essenziale. La gestione dei progetti in modalità Esg sarà la vera  chiave di volta del loro successo. E per noi, l’aderenza a questi principi è una linea guida molto chiara nella nostra strategia. 

Come la declinate, sul campo?

Innanzitutto presidiando la qualità dei vari interventi sul fronte ambientale, ben al di là delle semplici, anche se basi¬lari, certificazioni energetiche. Affrontiamo quest’aspetto a 360 gradi: ottimale utilizzo delle risorse naturali e ambientali, ottimale smaltimento rifiuti, massimo contenimento del consumo energetico e delle emissioni inquinanti. In modo tale da raggiungere l’eccellenza nelle relative certificazioni internazionali. Da almeno 4 anni tutti i nostri progetti immobiliari hanno la certificazione Leed. Oggi, con la crescita dell’importanza dei fattori Esg, confermiamo il nostro impegno sul piano dell’impatto sociale, cioè curiamo in massimo grado la rilevanza sociale degli interventi che vengono fatti nella rigenerazione e riqualificazione degli immobili, consapevoli del forte impatto sull’economia e sul territorio che li caratterizza. Siamo convinti che si lavorerà molto nei prossimi anni sui concetti dell’ottimale rigenerazione urbana, con riguardo allo slancio che può indurre nell’economia e nei territori. A cominciare dalle periferie urbane, cui ad esempio guarda con massima attenzione il Comune di Milano, in linea con una tradizione di buon governo cui molto si deve della rinascita urbanistica oggi già all’attivo. 

Quindi l’area metropolitana di Milano resta centrale per voi?

Del progetto Citylife, che è ancora in espansione, siamo i titolari unici ormai. Ma sull’abbrivio delle amministrazioni Albertini e Moratti, anche l’attuale ha lanciato progetti estremamente interessanti e secondo me gestiti in modo molto professionale. Ricordo un evento a Cannes in cui l’amministrazione comunale presentò i progetti per la rinascita degli scali ferroviari: una presentazione da manuale. Dunque, avere un interlocutore pubblico-istituzionale impostato in modo efficiente e propositivo è fondamentale per avviare e portare a termine iniziative interessanti. Con le dovute differenze, continuiamo a credere che Roma,  con un patrimonio storico unico al mondo ed immense potenzialità,  abbia tutti gli elementi per tornare ad occupare il posto che le spetta nel mercato immobiliare. 

Tornando a Citylife?

E’ un progetto che siamo orgogliosi di aver sempre supportato e forse, se non vi avessimo creduto fino in fondo, non sarebbe mai arrivato alla fine. E’ uno dei progetti urbanistici più importanti d’Europa, e devo dire che pur essendo stato ideato 15 anni fa è modernissimo. E’ un progetto degno di un developer professionale, non di un assicuratore! In questa fase stiamo vendendo bene l’ultimo lotto in costruzione, residenziale, mentre sta evolvendo il progetto dell’ulteriore edificio nel quadrante delle torri. 

Ci spieghi, però: davvero dobbiamo guardare al vostro ruolo come a quello di un developer?

Nel caso di City Life di fatto lo siamo stati, ma non è la nostra attività principale. Siamo asset manager più che developer, impieghiamo dell’equity sia captive che esterno e procediamo con investimenti focalizzati su interventi di riqualificazione, valorizzando al massimo il nostro portafoglio. Si pensi all’operazione in Bicocca, come asset manager del Fondo pensione Unicredit, con l’insediamento nel quartiere di sedi direzionali del rango di Engie, Ing Direct o Agos Ducato… Una delle prime operazioni che hanno contribuito al rilancio dell’area. E poi in Porta Nuova, con le sedi dell’Inter e di Versace, ma anche in centro, da Cordusio a Piazzetta Bossi a corso Vittorio Emanuele, per non parlare del nostro progetto di Bassi Business Park, molto importante e qualitativo. Solo in Italia investiamo mediamente 150 milioni all’anno in interventi di valorizzazione immobiliare. 

E riscontrate altrettanta attenzione da parte degli investitori?

Sì, e c’è anche un primo recupero dei prezzi. Tantissimi inve¬stitori guardano al real estate con un rinnovato interesse e gli asset “core” hanno già visto aumentare i prezzi. Penso all’immobile ex Poste di Piazza Cordusio post-ristrutturazione, acquistato da un club deal di investitori privati, che avrà ritorni di poco inferiori al 3%. In piena pandemia hanno punta¬to su un investimento cospicuo nel real estate. 

La vostra strategia per il futuro?

è molto chiara. Abbiamo 10 fondi paneuropei attraverso i quali investiamo in una serie di asset class - compresi gli uffici - con diversi profili di rischio, nelle principali città europee. 

Ci spiega meglio?

In aggiunta al nostro focus sul settore uffici, dove stiamo puntando molto, per esempio, su un fondo di profilo core plus dedicato ad identificare opportunità su asset in location di qualità ma con necessità di riqualificazione, stiamo diversificando gli investimenti anche su altre asset class. Uno dei nostri fondi è specializ¬zato nel real estate residenziale, contraddistinto però da una serie di servizi comuni di qualità per gli inquilini, legati al mo-dello multifamily. Stiamo poi lavorando ad un altro veicolo finanziario, sempre legato al residenziale: il cosiddetto senior living, per il quale stiamo individuando con alcune speciali modalità di gestione, cioè residenze per anziani autosufficienti ma con servizi di qualità a supporto. 

Come sarà il vostro modello multifamily?

Stiamo studiando un prototipo molto avanzato, con servizi di alto livello come locali per lo smart-working, palestre comuni, ambienti d’in¬trattenimento, svago e relax… tutta una serie di servizi comuni richiesti dai target medio-alti europei. Con questo criterio stiamo cercando opportunità in tutta Europa, con un focus importante in Italia a Milano e Roma. E posso aggiungere che abbiamo già individuato alcune operazioni da chiudere entro il 2021. Con ritorni sopra il 3%. 

E in altri ambiti?

Abbiamo un fondo paneuropeo di logistica che oggi ha immobili per circa 700 milioni concentrati in Francia e in Italia: anche su questo fronte stiamo cercando altre opportunità, perché è un settore in grande crescita grazie all’e-commerce… La macchina organizzativa della logistica si sta polarizzando in centri-chiave come Milano, Piacenza, Verona, Bologna. E sempre in quest’ambito c’è effervescenza nel cosiddetto last-mile, immobili logistici a ridosso delle città, preziosi per la loro collocazione funzionale. Non ultimo, stiamo anche monitorando le potenzialità dello student housing, dove c’è molta domanda e poca offerta. 

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