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Investire Today | Ripresa immobiliare

Unipol e Real Estate redditività ma nella sostenibilità

Parla il capo del settore «Con il brand Urban Up riqualifichiamo le città generando sviluppo e reddito»

Unipol e Real Estate redditività ma nella sostenibilità

Giuseppe Lobalsamo

Un asset dinamico, che deve rispondere a requisiti impegnativi sia sotto il profilo della sostenibilità che della redditività: è questo, per il gruppo Unipol, il proprio portafoglio di asset immobiliari, ben 4 miliardi di valore, messi insieme per aggregazioni successive delle numerose compagnie che negli anni il gruppo bolognese ha aggregato a sé, fino a diventare leader nazionale nei rami danni, superando perfino le Generali. “Sì, effettivamente l’Unipol ha compiuto un lungo percorso che ci ha reso protagonisti anche nel settore immobiliare”, conferma Giuseppe Lobalsamo che in Unipol è appunto responsabile del Real Estate, e che ha contribuito personalmente a razionalizzare i vari afflussi di beni che si sono susseguiti nel tempo.


Molto lavoro, dottor Lobalsamo?

Sì, un lavoro intenso per sviluppare le situazioni ferme da tanto tempo, ed anche un turn over economico con il quale sono stati alienati asset non strategici che in questo caso significano anche non performanti, sia dal punto di vista della sostenibilità che della capacità di generare sviluppo e reddito per la compagnia. Unipol, con il brand Urban Up, opera nell’ambito della riqualificazione delle città utilizzando un metodo innovativo che coniuga la promozione culturale, la partecipazione delle comunità locali e il processo di valorizzazione economica.

Approfondiamo il tema della sostenibilità. Come lo considerate?

Assolutamente centrale nelle nostre strategie, tanto che ci avviamo a classificare questo patrimonio in base proprio alle sue caratteristiche energetiche. Nel prossimo piano industriale, contiamo di poter introdurre ulteriori investimenti sugli immobili proprio per cercare di scalarne la qualità sostenibile superando le situazioni di minore performance.

In questo senso sta suscitando estremo interesse il cantiere di Porta Nuova, a Milano, dove sta nascendo la vostra torre. Si vede a colpo d’occhio che c’è qualcosa di speciale, lì!

Indubbiamente la forma è originale, un’ellisse allargata, che permette di avere una stessa efficienza sia all’interno, nella distribuzione degli spazi, ottimizzando la superfice, che all’esterno, rispetto alle forme classiche a sezione rettangolare o quadrata, perché l’ellisse ha un perimetro inferiore. La prima torre del nostro gruppo, però, con la sua forma triangolare studiata sempre per ottimizzare gli spazi, che si può vedere andando verso Ancona sull’autostrada A1, fu realizzata nel 2011, ed era già un esempio della grande attenzione di Unipol per la sostenibilità, un’attenzione che ci è valsa l’importante certificazione Leed Gold, quando ancora non era presente Leed Italia. Tornando alla torre di Milano, si tratta di un’evoluzione importante sia per la forma, che per le soluzioni all’avanguardia studiate per il risparmio energetico: ottima penetrazione della luce naturale, raccolta acqua piovana,doppia pelle e atrio che agiscono da buffer bioclimatico dinamico, impianti ad alta efficienza e utilizzo di fonti rinnovabili.

Poco distante, un altro vostro intervento importante, la bonifica dall’amianto e la ristrutturazione della Torre Galfa.

Abbiamo eseguito molti interventi nell’area di Porta Nuova, per oltre 100 mila metri quadrati. Abbiamo riqualificato l’ex albergo The Big, che sarà inaugurato a breve e verrà gestito da Una, compagnia alberghiera di proprietà del Gruppo, così come l’ex Rasoio, ora De Castillia 23, un altro intervento importantissimo, totalmente riqualificato. Inoltre sono cominciate le bonifiche e avvieremo presto i lavori per l’ex ufficio Postale di via Sassetti. Ma indubbiamente uno degli interventi più importanti è stata la Torre Galfa, un edificio che era fermo da trent’anni, una location completamente riqualificata, che per metà verrà utilizzato come albergo dal Gruppo Melià e per la parte superiore sarà adibito a residence per affitti brevi. La riqualificazione è stata totale, oggi la Torre è dotata di attrezzature eccellenti dal punto di vista impiantistico, addirittura sormontata da una sorta di pennone che è praticamente una macchina eolica capace di produrre energia elettrica sfruttando le correnti d’aria a quell’altezza.

Considerate meritevoli anche progetti di rigenerazione urbana in periferia?

Assolutamente sì! Abbiamo avviato da quasi più di un anno il progetto “INOLTRE. Sharing the city”. Un nome composto, che utilizza il suffisso “in” per sottolineare il valore inclusivo, e la parola “oltre” per indicare la determinazione di andare oltre il vecchio concetto negativo di “periferia”. Anche Inoltre prevede sviluppo sostenibile nell’urbanistica, offrendo a chi vive sul territorio salute e inclusione sociale, e che ci ha imposto di approfondire con grande impegno le esigenze di sviluppo dei quartieri impattati e delle persone per capire bene e meglio quali fossero le esigenze della popolazione e le linee di futuro sviluppo. Devo dire che siamo stati dei veggenti, perchè l’emergenza pandemica del Covid ha amplificato enormemente la necessità di una ricucitura tra i centri urbani e loro periferie. Ha accelerato il superamento delle vecchie logiche globaliste di pianificazione.

Esempi?

Noi abbiamo un’area importante oggetto di riqualificazione che è l’ex area di Bruzzano, dove accanto alle 4 nostre torri di 50 mila mq di terziario, il nuovo piano regolatore del Comune di Milano ha approvato una edificabilità con destinazioni per diversi usi :  parliamo di una superfice di circa 75 mila metri quadri. Nel progetto Inoltre è inclusa anche un’altra area importante lungo l’asse delle Ferrovie Nord in direzione Cascina Merlata e Rho, è un’area abbandonata parzialmente industriale di circa 45 mila metri quadri, sarà soggetta ad una bonifica e anche ad una edificazione di 90 mila metri quadrati. Tra gli altri progetti di riqualificazione allo studio, e che stanno per essere avviati, c’è il business park  di via dei Missaglia, un centro terziario direzionale importante, parzialmente locato, ma che intendiamo riqualificare e portare a livelli migliori sempre dal punto di vista della sostenibilità immobiliare.

Ed è in corso la riqualificazione dell’area ex Mercatone Uno a Bologna!

Sì, un’area adiacente ai nostri uffici, in una posizione strategica lungo un asse molto importante: è il completamento di un piano di sviluppo che aveva preso piede nell’86 ed è oggi in corso di completamento. E’ un intervento mirato ad ottenere una piastra attrezzata per servizi metropolitani moderni, dove sarà collocato un poliambulatorio, e una struttura residenziale che dovrà essere utilizzata per locazioni brevi e che conterrà quindi appartamenti  con la capacità di essere trasformata in piccoli uffici, perchè abbiamo visto che in questo periodo di pandemia diventa sempre più importante avere una nuova e più spiccata flessibilità anche all’interno degli stessi immobili.

Infine come considerate il remote working nella ridefinizione degli spazi negli immobili strumentali del gruppo?

Appena sarà possibile ritorneremo tutti a lavorare in ufficio, magari con una formula più alleggerita, alcuni giorni in remoto, altri sul luogo di lavoro dove però gli uffici saranno migliorati e modernizzati, con un utilizzo migliore degli spazi.

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