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Lo smart working avanza ma l’ufficio sarà ancora centrale

La pandemia ha accelerato il cambiamento del mercato del real estate, che chiede oggi grande capacità di adattamento sia dei proprietari degli immobili che dei loro clienti

Lo smart working avanza ma l’ufficio sarà ancora centrale

Come sta cambiando l’ufficio in tempi di pandemia? Lo smart working ha cambiato tutto, o forse no? Come legge questo delicato momento di mercato un investitore istituzionale? Ne parliamo con Alberto Agazzi, ceo di Generali Real Estate Spa Sgr.

Partiamo da una domanda generale: dal vostro punto di vista di investitore istituzionale, come la pandemia ha cambiato l’investimento immobiliare?

La pandemia ha accelerato e reso più evidenti tendenze evolutive di mercato che erano già in atto da tempo in tutte le asset class immobiliari. Per esempio la crescita esponenziale dell’e-commerce sta favorendo i servizi specializzati legati alla logistica, impattando al contempo su parte del settore retail, che sta ripensando il proprio modello di business, ed accelerando la “selezione naturale” dei grandi centri commerciali, con un crescente divario tra quelli più attrattivi e quelli già destinati al declino. Tutti i settori stanno evolvendo in modo molto rapido, e questo momento richiede grande capacità di adattamento al mercato, sia da parte dei proprietari di immobili che dei loro clienti. 

Tra queste dinamiche, quella più impattante per il settore uffici è certamente lo smart working: cosa ne pensate?

Sull’onda della pandemia, le aziende hanno dovuto remotizzare, in modo repentino e massiccio, le attività che potevano essere svolte a distanza, per assicurare la continuità aziendale. Oggi è chiaro che le nuove modalità di lavoro sono destinate a diventare, almeno in parte, permanenti. Ma è altrettanto evidente che una prolungata mancanza di condivisione ha impatti negativi sulla produttività, l’energia e la creatività delle persone, che solo l’interazione umana può generare, e che rappresentano il vero valore aggiunto di ogni azienda. Per questo gli uffici si adatteranno alla diffusione del lavoro da remoto, ma non possono che restare  centrali nella strategia delle aziende. 

Gli uffici costituiscono una asset class che rappresenta i due terzi del portafoglio immobiliare di generali. questa Asset class continuerà a rimanere centrale nella nostra strategia di investimento anche in futuro

Assistiamo quindi alla fine dell’ufficio come lo conosciamo?

Sicuramente gli investimenti e le tecnologie introdotte in questi mesi lasceranno in eredità una gestione degli spazi degli uffici ben diversa dal passato. Se da un lato il lavoro da remoto può far prevedere una riduzione della necessità degli spazi, dall’altro sta crescendo la centralità del benessere della persona, dei dipendenti e dei clienti, che richiede un aumento delle superfici. Dal modello di open space tradizionale, con pochi metri quadrati a dipendente ed una condivisione forzata degli spazi, si sta passando infatti ad un modello più flessibile, con spazi dedicati ed aree comuni che possano funzionare, in sicurezza, come luogo di relazione. Pensiamo che in futuro avremo un 15-20% di remote working strutturale, che sarà utile per dare flessibilità alle aziende ed ai lavoratori. Il ruolo dell’ufficio ‘fisico’ sarà quindi ancora centrale nella vita di un’azienda, anzi diventerà sempre più un elemento chiave, funzionale alla cultura aziendale, alla formazione delle risorse e all’attrazione dei talenti. Gli uffici di qualità, flessibili, in location di ottimo livello, sono già all’altezza di questa sfida ed in linea con le richieste del mercato. 

Quale peso specifico date al settore degli uffici nella vostra complessiva strategia di investimento?

Generali Real Estate è uno dei principali investitori in Europa nel settore uffici, gestendo più di 900 immobili a ufficio in diversi Paesi europei che ospitano oltre 2.300 aziende tenant. Questa asset class rappresenta più di due terzi del portafoglio immobiliare di Generali, e continua a restare centrale nella strategia di investimento. Anzi, il periodo di incertezza e complessità che il settore uffici sta attraversando offre anche interessanti opportunità di investimento per gli investitori di lungo periodo. Abbiamo lanciato un fondo immobiliare, che fa parte della famiglia dei nostri 10 fondi pan-europei, che punta ad immobili di elevata qualità intrinseca ma con necessità di valorizzazione (il cosiddetto profilo ‘core plus’), quindi spuntando prezzi favorevoli, in location con prospettive di crescita e ripresa come le principali città in Francia, Germania, Spagna ed Europa centro-orientale, oltre all’Italia. In questo segmento Generali può esprimere le proprie competenze nell’asset management e nella riqualificazione immobiliare, ed indirizzare la valorizzazione in termini di sostenibilità ed Esg. 

Parlando di sostenibilità... Cosa significa per voi, soprattutto in relazione al tema importantissimo degli uffici?

Le tematiche Esg sono centrali e determinanti sull’intera catena del valore degli investimenti immobiliari. Partendo dalla ‘E’, forse l’elemento ormai più consolidato per il mondo real estate, prestiamo sempre più attenzione alle caratteristiche di sostenibilità ambientale di un immobile in fase di acquisto o di ristrutturazione, ottimizzando l’utilizzo delle risorse naturali e ambientali, lo smaltimento rifiuti, il contenimento del consumo energetico e delle emissioni inquinanti. Il tutto è validato da una metodologia di assessment proprietaria molto stringente, e confermate dall’ottenimento di certificazioni di sostenibilità a livello internazionale. La ‘S’ è ugualmente importante, sia dal punto di vista della qualità della vita e del benessere delle persone che in un immobile lavorano o abitano, di cui abbiamo già parlato, che del più ampio ruolo sociale che il settore immobiliare ricopre nei confronti dello sviluppo sociale ed economico delle comunità circostanti e delle città, in particolare rendendo l’edilizia e l’urbanistica di qualità più umana e attenta alla relazione tra cittadini e ambiente. La ‘G’ è forse l’elemento più importante, anche se non ancora adeguatamente considerato: la buona gestione, di un immobile, così come di un’azienda o di un territorio, fa funzionare tutto il resto. 

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