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SCENARI IMMOBILIARI

Breglia: «Il 2022 sarà un anno d’oro per il mercato immobiliare»

Il capo di "Scenari Immobiliari" porta al 29° forum di santa margherita la fotografia di un settore che sta vivendo una generalizzata ripresa

Breglia: «Il 2022 sarà un anno d’oro per il mercato immobiliare»

Mario Breglia ha fondato il suo istituto 31 anni fa

Nell’ufficio di Milano c’è una sua fotografia mentre stringe la mano all’ex presidente della Repubblica Giorgio Napolitano, una con la sua famiglia, allargata alle compagne dei figli già grandi, e un paio di quadri con stampe che rappresentano costruzioni sconosciute ai più. «La mia passione sono gli edifici» racconta «e ne colleziono le immagini. Valgono poco, ma ne ho moltissimi perché mi piacciono. Colleziono anche delle piccole riproduzioni di case in ceramica, plastica o in ogni altro materiale, ma, in questo caso solo dei luoghi che ho visitato». Mario Breglia, presidente e amministratore delegato, ma soprattutto anima di Scenari Immobiliari si sta preparando al Forum organizzato dalla sua società di ricerca il 17 e 18 settembre a Santa Margherita, l’evento clou dell’anno per il settore, ed ha le idee chiarissime. «È la manifestazione più longeva in Italia dopo il Forum Ambrosetti» racconta a Investire «e celebrerà un anno d’oro per l’immobiliare. Il mercato è brillante ovunque. In Italia va bene, a livello europeo e anche americano va anche troppo bene. In Germania i prezzi salgono del 10%, a Londra del 7-8%, a Parigi il 5%. Insomma, siamo in un fase di grande euforia».

Perché c’è questa corsa al mattone?

Ci sono un sacco di soldi in giro. Le persone non hanno speso per un anno e i risparmi si sono accumulati.E ci son  i tassi di interesse a zero e, di conseguenza i costi dei mutui sono bassissimi. Poi, c’è l’effetto dei lockdown che si poteva immaginare. 

Quale?

L’ho scritto una settimana dopo le prime chiusure: le persone che vivranno in casa scopriranno all’improvviso che le loro case sono inadeguate. Ed è quello che è successo.

Inadeguate?

Un terzo delle case italiane non ha uno spazio esterno, né un terrazzo né un balconcino, si figuri un giardino. La grande maggioranza delle case ha un bagno solo. Nelle città le case sono piccole, le reti non funzionano. Se le persone usano la casa solo per dormire non ci sono problemi perché non te ne accorgi, ci passi sopra. Quando, invece, sei obbligato a stare in casa tutto il giorno ti rendi conto di tutte le magagne: la mancanza di luce, di spazio, gli spifferi dalle finestre, i rumori, le cattive abitudini dei vicini, i cattivi odori. Nasce, così il desiderio di una casa diversa, migliore. Si sono innescate delle trasformazioni importanti nel modo di lavorare, di abitare, nel modo di relazionarsi con le persone che hanno creato nuove esigenze. Si è messa in  moto una rivoluzione della domanda.

Quindi non c’entra il fiume di denaro messo in circolo dalle Banche Centrali o la paura dell’inflazione?

Questi sono degli aiuti e c’è di certo qualcuno che ragiona in termine di investimento, ma è soprattutto una spinta a comprare case più adeguate, migliori. Poi c’è anche un’altra tendenza.

Quale?

In America c’è quella dei piccoli centri. da noi quella dei borghi. Insomma di quelli che lasciano le grandi città. Il mercato della Liguria, ad esempio, è esploso.

La cosa strana è che è cresciuto anche quello di Milano. Si diceva che Le metropoli si sarebbero svuotate…

Milano andava bene anche prima. Dopo mesi di smart working fuori città, però, le persone si sono chieste se valeva la pena tornare. È scattato un meccanismo di riconsiderare dove si vive come prima casa. Nei piccoli centri funziona tutto sempre e con il lockdown va ancora meglio. Questa tendenza probabilmente rimarrà e le città attrarranno sempre i più giovani, mentre le persone più mature che hanno già una rete di relazioni lavorative consolidate sceglieranno la tranquillità dei piccoli paesi. Questo è quello che penso, ma bisogna stare attenti a non proiettare l’oggi al domani

Ovvero?

Racconto spesso le tre cose che si dicevano dopo l’attentato alle Torre Gemelle di New York: non si costruiranno più grattacieli, il turismo sarà ridimensionato e le persone andranno ad abitare nei piccoli centri perché le città sono pericolose. Dopo che cosa è successo? Sono stati costruiti più grattacieli negli ultimi 20 anni che che nei cento anni precedenti il 2001, il turismo mondiale è aumentato di cinque volte e mezzo rispetto al 2000 e il 10% dell’umanità si è trasferita dalle campagne alle città. Insomma, sbagliavamo un po’ tutti.

I prezzi, comunque, sembra stiano aumentando?

Nelle zone buone e in quelle di mare sono già cresciuti con percentuali attorno al 5%. Quindi si può dire che, in alcuni casi, i prezzi andranno benissimo, mentre in altri, per gli appartamenti piccoli, brutti e senza servizi, andranno malissimo perché cambia il modo di guardarli. E un po’ quello che sta succedendo per gli uffici

Che con lo smart working soffriranno?

Ci sarà bisogno di più uffici, non di meno. In quelli che ci sono vanno redistribuiti gli spazi, assegnate funzione diverse. Gli open space hanno fatto il loro tempo come gli uffici-pollaio, zeppi di collaboratori. Tutto cambia.

Anche il commercio?

Si stanno riprendendo i piccoli negozi, quelli di vicinato e, nello stesso tempo, continua l’interesse per i magazzini per la crescita dell’ecommerce.

E Milano?

Vanno benissimo le case nuove. Quelle che saranno pronte tra due anni sono già tutte vendute. Poi c’è una bolla di attenzione. Milano da sempre è l’unico mercato vero italiano e, come tutti i mercati, deve avere due caratteristiche: puoi vendere e puoi comprare. A Milano puoi sempre farlo velocemente, mentre, in genere, in Italia puoi comprare dove ti pare ma non puoi vendere, o meglio ci metti molto tempo a farlo.

E le altre grandi città Italiane come, per esempio, Roma e Firenze?

Hanno più difficoltà, ci vuole più tempo per vendere e in questi mesi i prezzi sono rimasti fermi.  Quello che diremo al forum di Santa Margherita è che il 2022 è l’anno della ripresa dei prezzi anche per tutta l’Italia che in questo momento “trotterella”, mentre il resto d’Europa corre molto velocemente. Anche perché si riprenderà, almeno spero, il turismo e quindi gli investimenti. Consideri che dalla nostra ultima ricerca sugli affitti brevi ci sono luoghi come le Cinque terre dove il 64% delle abitazioni possono essere locate ai turisti.

La spinta ad acquistare una prima casa migliore può essere frenata da un’aumento delle tasse sugli immobili?

No, non cambierebbe nulla perché la spinta al miglioramento è molto forte. Le tasse si pagano. Nel 2011 il mercato immobiliare è andato male perché avevamo un Governo, quello di Mario Monti, che doveva gestire una crisi. Oggi è esattamente l’opposto: abbiamo un Esecutivo che sta gestendo la ripresa del Paese. Tutte le prospettive sono positive. Tutti i settori si aspettano un ottimo 2022 e anche l’immobiliare vive questa situazione. Oggi nessuno parla di tasse sulla casa. Magari le metteranno tra due anni…

La Ue dice, però, di tassare i patrimonio.

È giusto che si paghino le tasse sulla proprietà. Se il Comune mi fa bella la piazza dove ho un appartamento, fa arrivare una metropolitana o si occupa del decoro e quindi la mia casa oggettivamente vale di più, è giusto che io paghi di più attraverso un aumento del costo dei servizi o un aumento delle tasse. Ma dovrebbe valere anche il contrario…

Di solito si avviene solo in un senso…

Anche questo è vero.

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